Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2024?

Redaktor Novostavby.com

15 ledna, 2024

0 komentářů

Jak se budou vyvíjet ceny nemovitostí v roce 2024?

Sledování vývoje cen nemovitostí v České Republice je v dnešní době klíčové. Různé faktory ovlivňují dynamiku trhu s nemovitostmi, a získat přehled o očekávaných změnách v roce 2024 je pro mnoho lidí nezbytné. V tomto článku se zaměříme na klíčové faktory, které budou pravděpodobně ovlivňovat ceny nemovitostí v příštím roce.

Konec roku 2023 se na trhu s realitami nese ve znamení mírného poklesu cen nemovitostí, a to i v oblastech s tradičně vysokou poptávkou. V hlavním městě se však růst cen pouze zastavil. Toto tvrzení podporuje řada aktuálních informací z trhu. Podle dat Hypoindexu se průměrná cena bytu v Praze v září 2023 pohybovala na úrovni 11,6 milionu korun, což představuje meziroční nárůst o 1,6 %. V porovnání s předchozím měsícem, srpnem 2023, se však cena bytů v Praze snížila o 0,2 %.

Stejný trend lze pozorovat i ve Středočeském kraji. Průměrná cena bytu v tomto kraji se v září 2023 pohybovala na úrovni 8,3 milionu korun, což představuje meziroční nárůst o 2,2 %. V porovnání s předchozím měsícem, srpnem 2023, se však cena bytů ve Středočeském kraji snížila o 0,3 %. V Jihočeském kraji se průměrná cena bytu v září 2023 pohybovala na úrovni 6,1 milionu korun, což představuje meziroční nárůst o 2,7 %. V porovnání s předchozím měsícem, srpnem 2023, se však cena bytů v Jihočeském kraji snížila o 0,2 %.

Očekává se, že trend mírného poklesu cen nemovitostí v České republice bude pokračovat i v roce 2024. Faktorů, které ovlivňují cenu nemovitostí, je několik. Do první kategorie patří ty důvěrně známé všem, kteří už někdy kupovali, či prodávali nemovitost.

Technický stav a stáří nemovitosti, vybavení a příslušenství. Starší nemovitosti často vyžadují větší investice do renovací a modernizace, což může ovlivnit jejich hodnotu. Naopak, moderně vybavené a udržované nemovitosti mají tendenci držet si vyšší ceny na trhu.
Typ domu a velikost pozemku. Rozdíly ve struktuře domu a velikosti pozemku mohou být rozhodující pro potenciální kupce. Například rodiny s dětmi mohou upřednostňovat domy s větším pozemkem, zatímco mladí profesionálové se mohou zaměřovat na moderní bytové jednotky.
Velikost nemovitosti, dispozice, orientace oken. Racionální využití prostoru, efektivní dispozice a správná orientace oken jsou faktory, které mohou přidat hodnotu nemovitosti.
Voda, kanalizace, elektřina, plyn a způsoby poskytování s ohledem na ceny energií. Efektivní infrastruktura a energetická efektivita mohou být klíčovými aspekty pro kupující. Nemovitosti s moderními energetickými řešeními a nízkými náklady na provoz mohou být atraktivnější.
Lokalita a umístění v rámci lokality. Jedním z klíčových faktorů ovlivňujících cenu nemovitosti je lokalita. Například dobrá dostupnost do centra města, blízkost k veřejné dopravě a kvalita okolí mohou výrazně ovlivnit hodnotu nemovitosti.

Nicméně neméně důležité jsou další faktory, které také ovlivňují ceny nemovitostí. Interpretovat je správně, ovšem vyžaduje už trochu praxe, nebo zájem o ekonomiku. I proto jsou tyto faktory laiky mnohdy opomíjeny.

Makroekonomické faktory

Stav české ekonomiky

V první polovině roku 2023 česká ekonomika stagnovala. V roce 2024 by se měl růst vrátit, ale bude pomalejší než v předchozích letech. Dle Mezinárodního měnového fondu bude inflace bude až dvojnásobná, a to přibližně okolo 4,6 %. ČNB vidí situaci v pozitivnějším světle, očekává v příštím roce inflaci okolo 2 %.

Může Vás zajímat: Stěhování bytu 2+1 - co neopomenout

Stagnující nebo klesající ekonomika vede k poklesu příjmů domácností. To může vést k poklesu poptávky po nemovitostech, protože lidé budou mít méně peněz na její nákup. S poklesem poptávky po nemovitostech bude klesat i jejich cena. To platí zejména pro dražší nemovitosti, které jsou méně dostupné pro širokou veřejnost.

Kromě ekonomické situace mohou na poptávku po nemovitostech a jejich cenu působit i další faktory, jako jsou úrokové sazby hypoték, dostupnost stavebních pozemků, migrace nebo demografické změny. V České republice může mít na poptávku po nemovitostech a jejich cenu negativní vliv i konsolidační balíček, který povede k úsporám v veřejných rozpočtech.

Základní opatření konsolidačního balíčku, která mohou mít vliv na ceny nemovitostí, jsou následující:

Zvýšení daně z nemovitostí o 1,8násobek. To povede k vyšším výdajům pro vlastníky nemovitostí, což může vést k poklesu poptávky po nemovitostech, zejména těch dražších.
Snížení daně z nabytí nemovitostí z 4 % na 3 %. To může vést k mírnému zvýšení poptávky po nemovitostech, ale tento efekt bude pravděpodobně menší než efekt zvýšení daně z nemovitostí.
Změny v oblasti státní podpory bydlení. Tyto změny mohou vést k poklesu dostupnosti bydlení pro některé skupiny obyvatel, což může také vést k poklesu poptávky po nemovitostech.

Úrokové sazby hypoték a podmínky jejich poskytování

Od ledna 2024 došlo k uvolnění podmínek poskytování hypoték, což může pomoci zájemcům s financováním.

Bankovní rada České národní banky (ČNB) v lednu 2024 ponechala závazný limit LTV pro hypoteční úvěry na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let). Tento limit znamená, že výše hypotečního úvěru nesmí překročit 80 % (90 %) hodnoty zastavené nemovitosti. Opatření ČNB spočívá v tom, že banka již nemusí pro úvěry s LTV do 90 % dokládat, že splňují další podmínky, jako je například dostatečná úroková rezerva. To by mělo usnadnit poskytování těchto úvěrů a snížit jejich administrativní náročnost.

ČNB v lednu 2024 také deaktivovala závazný limit DTI pro hypoteční úvěry. Tento limit znamenal, že výše všech splátek dluhů nesmí překročit 45 % měsíčního čistého příjmu žadatele. Opatření ČNB spočívá v tom, že banka již nemusí pro úvěry s LTV do 90 % dokládat, že splňují limit DTI. To by mělo usnadnit poskytování těchto úvěrů a snížit jejich administrativní náročnost.

ČNB však ponechala proticyklickou kapitálovou rezervu na 2 %. Tato rezerva znamená, že banky musí mít na každém hypotečním úvěru s LTV nad 80 % rezervu ve výši 2 %. Opatření ČNB spočívá v tom, že banka již nemusí pro úvěry s LTV do 90 % dokládat, že splňují požadavek na proticyklickou kapitálovou rezervu. To by mělo usnadnit poskytování těchto úvěrů a snížit jejich administrativní náročnost.

Může Vás zajímat: Jaké jsou nejnovější trendy na trhu nemovitostí?

Uvolnění podmínek ČNB v oblasti hypoték by v daném modelovém příkladu mohlo mít následující vliv:

Zvýšení poptávky: Snižování úrokových sazeb hypoték snižuje náklady na jejich splácení. To může vést k tomu, že si lidé budou moci dovolit koupit dražší nemovitosti nebo si hypotéku pořídit i ti, kteří by si ji dříve nemohli dovolit. Zvýšení poptávky je zřejmě nejpravděpodobnějším dopadem uvolnění podmínek ČNB.

Zvýšení cen: Zvýšená poptávka může vést k zvýšení cen nemovitostí. To platí zejména pro dražší nemovitosti, které jsou méně dostupné pro širokou veřejnost.

Zvýšení rizika: Snižování úrokových sazeb může vést k tomu, že si lidé budou brát hypotéky s vyšším úvěrovým stropem. To může zvýšit riziko zadluženosti domácností.

Konkrétní dopad uvolnění podmínek ČNB na realitní trh bude záviset na řadě faktorů, včetně vývoje ekonomiky, inflace a dalších makroekonomických ukazatelů, jak uvedl Martin Mazanec, hlavní ekonom společnosti KPMG: "Zvýšení poptávky po nemovitostech může vést k jejich růstu cen, což je ale otázka, která bude záviset na řadě faktorů, včetně vývoje ekonomiky a inflace." Z toho vyplývá, že pokud by se ekonomika v České republice začala zpomalovat, mohlo by to vést k poklesu poptávky po nemovitostech a tím i k poklesu cen nemovitostí.

Míra nezaměstnanosti

Míra nezaměstnanosti má na cenu bytů nepřímý vliv. Výrazně nižší míra nezaměstnanosti, která znamená, že je na trhu práce dostatek volných pracovních míst, povede k vyšší poptávce po nemovitostech. To je způsobeno tím, že lidé s prací mají vyšší příjmy a jsou tedy schopni si dovolit koupit dražší nemovitosti.

Naopak, výrazně vyšší míra nezaměstnanosti, která znamená, že je na trhu práce nedostatek volných pracovních míst, povede k poklesu poptávky po nemovitostech. To je způsobeno tím, že lidé bez práce mají nižší příjmy a jsou tedy schopni si dovolit koupit levnější nemovitosti nebo si vůbec nemůžou dovolit žádnou nemovitost koupit.

Nicméně aktuálně se Česká republika pyšní nejnižší mírou nezaměstnanosti od roku 1993.

Poptávka po nemovitostech

„Očekáváme, že pokles úrokových sazeb povede k mírnému zvýšení poptávky po nemovitostech v České republice. V prvním pololetí roku 2024 by se poptávka měla zvýšit o 2,3 %, ve druhém pololetí o dalších 2,5 %,“ uvedla Lucie Třísková, hlavní ekonomka společnosti Deloitte.

Snižování úrokových sazeb hypoték snižuje náklady na jejich splácení. To může vést k tomu, že si lidé budou moci dovolit koupit dražší nemovitosti, protože budou moci splácet vyšší splátky. Dále si nyní hypotéku pořídí i ti, kteří by si ji dříve nemohli dovolit. V České republice je dlouhodobě vysoká poptávka po nemovitostech. V roce 2023 se prodalo rekordních 180 000 bytů a domů. Očekává se, že pokles úrokových sazeb tuto poptávku ještě zvýší.

Dle Lucie Třískové by se v prvním pololetí roku 2024 poptávka po nemovitostech v Praze měla zvýšit o 3,5 %, ve druhém pololetí o dalších 4 %. A to zejména proto, že v Praze je nezaměstnanost dlouhodobě nízká, což zvyšuje příjmy obyvatel, žije zde vysoký počet mladých lidí, kteří vstupují na trh práce a hledají si vlastní bydlení a v neposlední řadě proto, že Praha je atraktivní destinací pro investice do nemovitostí, což zvyšuje poptávku ze strany investorů.

Může Vás zajímat: Více než polovina českých nemovitostí je nedostatečně pojištěna

Nabídka nemovitostí

Očekávaný pokles nabídky nemovitostí v České republice je způsoben řadou faktorů. Jedním z nich je skutečnost, že v současnosti nezačala výstavba dostatečného počtu projektů, které by se projevily v nabídce v příštím roce. Velká část z projektů navíc svou realizaci odložila nebo výrazně zpomalila. Důvodem jsou zejména rostoucí stavební náklady a horší dostupnost úvěrů.

Dalším faktorem je výrazný pokles vyřízených stavebních povolení. V roce 2023 klesl jejich počet meziročně o 10,1 %. To je způsobeno zejména tím, že se stavebníci snaží omezovat své náklady a investice. Ochlazení nabídky je spojeno s vývojem ekonomiky, zejména s horší dostupností úvěrů a přetrvávajícím ochlazením poptávky po nemovitostech. V roce 2023 poklesly ceny nemovitostí v České republice o 1,5 %.

Praha se však odhadovanému poklesu opět vymyká. Na rozdíl od zbytku republiky se v prvním pololetí roku 2024 v hlavním městě očekává mírný nárůst nabídky, a to o 0,7 %. Na tomto trhu totiž stále chybí dostatek bytových jednotek, což motivuje investory k udržování bytové výstavby.

V roce 2023 se česká ekonomika nacházela blízko recese, s očekávaným poklesem hrubého domácího produktu o 0,5 %. Nicméně v roce 2024 se očekává pozitivní obrat, když by měl hrubý domácí produkt podle předpovědi vzrůst o 1,9 %. Inflace by měla klesnout na nižší úroveň než v aktuálním roce, avšak pravděpodobně se udrží většinu roku nad 3 %. Rok 2024 by měl přinést zlepšení ekonomiky o 1,9 %, zejména díky obnovenému růstu spotřeby domácností. Soukromé investice a rozvoj exportních trhů by měly také podporovat hospodářskou aktivitu, s mírným tlumením důsledků konsolidačního balíčku, což by mohlo zároveň snížit inflační tlaky.

Slovník:

DTI (Dílčí kreditní riziko): Poměr dluhu k příjmu, měří schopnost dlužníka splácet své závazky.
DSTI (Celkové kreditní riziko): Poměr všech měsíčních závazků k měsíčnímu příjmu dlužníka, hodnotí celkovou finanční zátěž.
Inflace: Růst cen zboží a služeb v ekonomice.
ČNB (Česká národní banka): Centrální banka České republiky.
Hrubý domácí produkt (HDP): Celková hodnota všech výrobků a služeb vyprodukovaných v zemi za konkrétní období, měřená ve finančních jednotkách.
Konsolidační balíček: Soubor politik a opatření navržených k fiskální konsolidaci, tj. k omezení deficitu nebo snížení veřejného dluhu.
Recese: Ekonomický stav charakterizovaný poklesem HDP, zvyšující se nezaměstnaností a obecným snížením ekonomické aktivity.