Úspornost novostavby: PENB, NZEB, pasivní standard a rekuperace v bytě

PENB neboli průkaz energetické náročnosti budovy je dokument, který hodnotí, kolik energie budova potřebuje při běžném užívání. Zpracovává ho energetický specialista s oprávněním Ministerstva průmyslu a obchodu podle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, a prováděcí vyhlášky č. 264/2020 Sb. Průkaz má dvě části: protokol s výpočty a grafickou část, které se běžně říká energetický štítek.

Povinnost mít PENB vzniká ve třech situacích, které se kupujícího novostavby týkají přímo:

• Výstavba nové budovy. Stavebník (developer) musí PENB doložit už v dokumentaci ke stavbě a energetické požadavky musí dům splnit i při dokončení.
• Prodej budovy nebo jednotky. Prodávající musí průkaz kupujícímu předložit nejpozději při uzavření smlouvy a předat mu ho. U bytu v bytovém domě se zpravidla předkládá průkaz celé budovy.
• Inzerce. V nabídce k prodeji či pronájmu se uvádí energetická třída (ukazatel energetické náročnosti) budovy.

Průkaz platí 10 let, pokud se mezitím budova zásadně nezmění. Dodržování povinností kontroluje Státní energetická inspekce, která může uložit pokutu. U novostavby by tedy developer měl PENB mít k dispozici už v prodejní fázi; pokud ho na požádání neukáže, je to důvod k opatrnosti. Výjimky (například u bytu staršího domu nahrazení průkazu vyúčtováním energií za poslední tři roky) se novostaveb v praxi netýkají, protože historie spotřeby ještě neexistuje.

Energetická třída je písmeno na barevné stupnici od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Třída nevzniká porovnáním s ostatními domy na trhu, ale s takzvanou referenční budovou: tedy se stejně velkým a stejně tvarovaným domem, který by splňoval základní požadavky vyhlášky. Hranice tříd jsou proto vyjádřeny jako násobek hodnoty referenční budovy.

Na štítku najdete víc údajů než jen písmeno. Pro kupujícího jsou podstatné tři:

1. Primární energie z neobnovitelných zdrojů. Podle ní se určuje výsledná třída. Ovlivňuje ji i zdroj tepla: dům s tepelným čerpadlem nebo fotovoltaikou vyjde lépe než stejný dům vytápěný plynem.
2. Celková dodaná energie. Kolik kWh za rok do domu skutečně „přiteče“. Tento údaj nejlépe odpovídá budoucím účtům.
3. Dílčí ukazatele. Obálka budovy (jak dobře izolují stěny, střecha a okna), vytápění, teplá voda, větrání. Ukazují, kde má dům slabá místa.

Pozor na častou chybu: třída A neznamená automaticky nízké účty. Pokud dům dosáhl dobré třídy hlavně díky zdroji energie (například tepelnému čerpadlu), ale má průměrnou obálku, bude citlivější na ceny elektřiny i na to, jak dobře je čerpadlo seřízené. Vždy se proto podívejte i na hodnocení obálky budovy.

Nové budovy v Česku, o jejichž povolení se žádá od roku 2020, musí splňovat standard budovy s téměř nulovou spotřebou energie (anglická zkratka NZEB). Požadavek se zaváděl postupně od roku 2016, nejdříve u velkých veřejných staveb. Vyhláška č. 264/2020 Sb. přitom nepředepisuje konkrétní materiály, ale výsledné ukazatele, především spotřebu neobnovitelné primární energie a průměrný součinitel prostupu tepla obálky budovy. Prakticky to obvykle znamená kvalitní tepelnou izolaci, okna s izolačními trojskly nebo srovnatelnými parametry, omezení tepelných mostů a účinný zdroj tepla, často s využitím obnovitelné energie.

Co z toho plyne pro kupujícího:

• Novostavba musí splnit požadavek vyhlášky, takže by na štítku neměla vyjít hůř než ve třídě C, jejíž horní hranice odpovídá referenční budově. Kvalitnější projekty mívají třídu B, s tepelným čerpadlem nebo fotovoltaikou i A. Třída C tedy není chyba, ale splněné minimum; třída D nebo horší je u novostavby důvod k otázkám.
• „Splňuje NZEB“ je dnes povinné minimum, ne nadstandard. Čím se od něj liší nízkoenergetický a pasivní dům, vysvětluje následující kapitola.

Jestli konkrétní projekt standard skutečně splnil, ověříte v PENB zpracovaném pro dokončenou stavbu. Průkaz z doby povolení vychází z projektu; během stavby se mohou změnit okna, izolace nebo zdroj tepla.

„Pasivní dům“, „nízkoenergetický projekt“, „budova s téměř nulovou spotřebou“: developeři těmito pojmy rádi zdobí nabídky, ale každý znamená něco jiného a jen jeden z nich je zákonnou povinností.

Pasivní standard je běžnější u rodinných domů; u bytových domů je výhodou kompaktní tvar budovy, takže i bez certifikátu mohou mít byty velmi nízkou spotřebu na vytápění. Skutečně úsporný dům poznáte podle čísel v průkazu: u pasivního nebo nízkoenergetického domu hledejte v PENB měrnou potřebu tepla na vytápění v kWh/m² za rok a ptejte se na certifikát a na výsledek měření vzduchotěsnosti (blower-door test).

Tepelné čerpadlo a fotovoltaika v bytovém domě

Tepelné čerpadlo bývá v bytových domech společné pro celý dům, často v kombinaci s jiným zdrojem; náklady se pak rozúčtovávají mezi byty. Fotovoltaika na střeše bytového domu obvykle pokrývá spotřebu společných prostor, výtahů a tepelného čerpadla. Novela energetického zákona (tzv. lex OZE II, č. 469/2023 Sb.) od roku 2024 postupně umožňuje sdílení vyrobené elektřiny mezi odběrnými místy přes Elektroenergetické datové centrum, takže se elektřina ze střechy může dostat i do bytů. Jak bude sdílení v konkrétním domě fungovat, rozhoduje SVJ a smluvní nastavení. Obě technologie snižují náklady na energie, ale nenahradí kvalitní obálku budovy: zateplení a okna zůstanou desítky let, technologie se mění.

Na podporu úsporných rodinných domů existují i dotační programy, například Nová zelená úsporám; aktuální výzvy a podmínky ověřte přímo u Státního fondu životního prostředí.

Energetická náročnost budovy se promítá do nákladů na bydlení každý měsíc: v zálohách na teplo a teplou vodu, v účtu za elektřinu a nepřímo i v tom, jak drahá bude v budoucnu údržba technologií. Pro hrubé porovnání dvou bytů použijte celkovou dodanou energii a vynásobte ji podlahovou plochou.

Modelový příklad (čísla jsou ilustrativní, nejde o konkrétní projekt): byt o ploše 70 m² v novostavbě s dodanou energií 70 kWh/m² za rok spotřebuje přibližně 4 900 kWh ročně. Byt stejné velikosti ve starším domě s hodnotou 150 kWh/m² za rok spotřebuje kolem 10 500 kWh. Při modelové průměrné ceně 4 Kč za kWh je rozdíl zhruba 22 000 Kč ročně.

Skutečné účty se od výpočtu liší. PENB počítá s normovým užíváním, ne s vaší teplotou v obýváku, počtem osob nebo tím, jak často větráte. Velký vliv má také cena energie podle zdroje: teplo z centrálního zdroje, plyn a elektřina pro tepelné čerpadlo mají odlišné ceny a odlišné poplatky.

Na co se zeptat developera:

• Jaký je zdroj tepla a teplé vody a kdo ho bude provozovat (vlastní kotelna SVJ, centrální zdroj, tepelná čerpadla)?
• Jak se budou rozúčtovávat náklady na teplo mezi byty a jaké jsou předpokládané zálohy?
• Je na domě fotovoltaika a kdo bude vlastnit vyrobenou energii?
• Jaké jsou servisní náklady technologií (tepelná čerpadla, rekuperace) a kdo je platí?

Kolik dalších peněz zaplatíte při koupi bytu, shrnuje článek náklady na koupi bytu.

Rekuperace znamená zpětné získávání tepla. V praxi se tak označuje řízené větrání: ventilátory odsávají vydýchaný vzduch z kuchyně, koupelny a WC a do obytných místností přivádějí čerstvý venkovní vzduch. Oba proudy se míjejí ve výměníku, kde odpadní vzduch předá teplo přiváděnému vzduchu; proudy se přitom nemísí. Moderní domy jsou velmi těsné, a bez větrání v nich rychle roste koncentrace oxidu uhličitého a vlhkost. Předpisy požadují dostatečné větrání, rekuperaci ale výslovně nepředepisují; v kvalitnějších projektech se přesto stala standardem.

Tři řešení, se kterými se v novostavbách setkáte

Kvalita vzduchu a úspora

Hlavní přínos rekuperace je zdravý vzduch bez nutnosti větrat okny: drží nízko úroveň CO₂, odvádí vlhkost z koupelny a kuchyně a filtry zachytí velkou část prachu a pylu. Ocení ji alergici a lidé v bytech u rušných ulic. Úspora energie vzniká tím, že se teplo z odváděného vzduchu nevyvětrá ven; ventilátory ale samy spotřebovávají elektřinu. V úsporném bytě s nízkými náklady na vytápění jde o úsporu spíš v jednotkách tisíc korun ročně, takže rekuperace dává smysl hlavně jako komfort a ochrana bytu před vlhkostí, ne jako investice s rychlou návratností.

Provoz, který vás čeká

• Filtry se obvykle mění dvakrát až čtyřikrát ročně podle výrobce; zanesené filtry snižují výkon a zvyšují hluk. Zjistěte, zda je k jednotce snadný přístup.
• Hluk: při prohlídce vzorového bytu si nechte rekuperaci pustit na běžný i nejvyšší výkon a poslechněte si ji v ložnici.
• Digestoř: v bytech s rekuperací se často používají cirkulační digestoře, aby silný odtah nerozladil větrání.
• Léto: rekuperace není klimatizace. Pomůže letní bypass, který v noci přivádí chladnější vzduch; na skutečné chlazení je potřeba samostatné zařízení. Proti přehřívání pomáhá nejvíc venkovní stínění.

Zda je rekuperace v standardu, nebo jde o příplatek, a co dalšího si můžete objednat, vysvětluje článek standard vybavení a klientské změny.

U bytu v bytovém domě se energetická náročnost budovy obvykle hodnotí za celý dům. Štítek, který vidíte v inzerátu, tedy popisuje průměr budovy, nikoli váš konkrétní byt. Rozdíly mezi byty ve stejném domě mohou být znatelné:

• Poloha v domě. Byty pod střechou, nad průjezdem nebo nad nevytápěným suterénem mají víc ochlazovaných ploch.
• Orientace. Jižní byty s velkými okny v zimě získávají teplo ze slunce, v létě se ale víc přehřívají. Letní přehřívání PENB zachycuje jen omezeně, ptejte se proto na stínění a venkovní žaluzie.
• Velikost prosklení. Rohové byty a penthousy s velkými okny bývají energeticky náročnější.

U rodinných domů a řadových domů se PENB zpracovává pro každý dům zvlášť, takže odpovídá konkrétní nemovitosti. U řadového domu mají krajní domy obvykle horší hodnoty než prostřední.

Praktická rada: vyžádejte si celý průkaz včetně protokolu, ne jen barevný štítek. Z protokolu je patrné, s jakými okny, izolacemi a zdrojem tepla energetický specialista počítal. Tyto údaje pak můžete porovnat se smluvním standardem a při převzetí bytu zkontrolovat, že byly skutečně použity.

Evropská unie v roce 2024 přijala přepracovanou směrnici o energetické náročnosti budov (EPBD, směrnice 2024/1275). Pro nové budovy přináší dva klíčové termíny:

• nové budovy ve vlastnictví veřejných subjektů mají být bezemisní od 1. 1. 2028,
• všechny nové budovy mají být bezemisní od 1. 1. 2030.

Bezemisní budova má mít velmi nízkou spotřebu energie a nesmí na místě vypouštět emise z fosilních paliv. Směrnice dále počítá se sjednocením energetických štítků napříč Evropou a s posílením požadavků na solární zařízení u nových budov. Lhůta pro převzetí do národního práva uplynula 29. 5. 2026; přesnou podobu a účinnost české úpravy (novely zákona č. 406/2000 Sb. a prováděcích vyhlášek) ověřte na webu Ministerstva průmyslu a obchodu.

Pro kupujícího to znamená, že dům, který dnes splňuje NZEB, nebude „nelegální“, ale za několik let může působit jako starší standard. Pokud kupujete investiční byt s horizontem 15 a více let, lepší třída a obnovitelný zdroj tepla mohou při dalším prodeji nebo pronájmu hrát roli.

Aktuální nabídku nových bytů si můžete projít v přehledu byty v novostavbách nebo vybrat projekty k nastěhování ihned, u kterých už PENB dokončené budovy existuje.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani daňové poradenství.