Kolik stojí koupě bytu v novostavbě navíc: DPH, poplatky, provize a skryté náklady

Než začnete počítat poplatky, ujasněte si, kolik peněz musíte mít z vlastních zdrojů. Podle limitu ČNB může hypotéka na vlastní bydlení dosáhnout nejvýše 80 % zástavní hodnoty bytu, u žadatelů mladších 36 let 90 % (stav 2026; ověřte na webu ČNB). Zbytek do kupní ceny a všechny vedlejší náklady platíte sami.

Pozor na dvě pasti:

• Odhad nižší než cena – banka počítá limit ze zástavní hodnoty, ne z kupní ceny. Ocení-li odhadce byt níž, rozdíl doplácíte z vlastního.
• Zálohy u rozestavěného bytu – developer chce rezervační poplatek a zálohy podle platebního kalendáře dřív, než banka hypotéku vůbec načerpá. Vlastní zdroje proto potřebujete obvykle hned na začátku.

Částky jsou orientační a závisejí na bance, advokátovi a standardu bytu. Spočítat splátku a potřebný vlastní podíl vám pomůže hypoteční kalkulačka.

Vlastníkem bytu se stáváte až zápisem do katastru nemovitostí. Za podání návrhu na vklad platíte správní poplatek 2 000 Kč. Kupujete-li s hypotékou, podává se ještě samostatný návrh na vklad zástavního práva pro banku – další 2 000 Kč. Někdy se oba návrhy podávají současně, poplatek se ale platí za každý (stav 2026; ověřte u ČÚZK).

• Kdo platí – podle smlouvy; u developerů obvykle kupující, někdy poplatek zahrnou do ceny.
• Výpis z katastru – nahlížení online je zdarma; ověřený výpis pro banku stojí obvykle 100 až 200 Kč podle počtu stran (ověřte u ČÚZK nebo Czech POINT).
• Ověření podpisů – na kupní a zástavní smlouvě, pokud nejsou podepsány uznávaným elektronickým podpisem nebo podpisy neověřil advokát (advokátní legalizace); poplatek za ověření podpisu na Czech POINT nebo u notáře je v řádu desítek korun za podpis.

Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí. Byla zrušena v roce 2020 a kalkulačky nebo rady, které s ní počítají, jsou zastaralé. U novostavby od developera je v ceně zahrnuta DPH – u bytu do 120 m² podlahové plochy 12 %, u garážového stání prodávaného samostatně obvykle 21 % (stav 2026; podrobně v následujících oddílech).

Developer je plátcem DPH a prodej nové stavby je pro něj zdanitelné plnění. DPH je proto součástí kupní ceny, kterou platíte. Ceníky developerů pro soukromé kupující zpravidla uvádějí ceny včetně DPH; u nabídek pro firmy a investory se objevují i ceny bez DPH. Vždy si ověřte, kterou cenu vidíte.

Sazby DPH v Česku jsou od roku 2024 dvě: základní 21 % a snížená 12 %. Sníženou sazbu umožňuje zákon o DPH (č. 235/2004 Sb., § 48 a § 48a) u tzv. staveb pro sociální bydlení. Název je zavádějící: nejde o byty pro sociálně slabé, ale o běžné byty a domy do určité velikosti.

Stav platí pro rok 2026; ověřte u Finanční správy. Pokud byt limit překročí jen o několik metrů, platí 21 % z celé ceny, ne jen z „přebytku“. Proto se u bytů kolem 120 m² vyplatí výměru ověřit podle prohlášení vlastníka a projektové dokumentace.

Modelový příklad: byt za 5 600 000 Kč včetně DPH 12 % má základ daně 5 000 000 Kč a DPH 600 000 Kč. Kdyby stejný byt spadal pod 21 %, stál by 6 050 000 Kč – o 450 000 Kč víc.

Co se do limitu 120 m² počítá

Pro DPH rozhoduje celková podlahová plocha bytu v pojetí zákona o DPH: součet podlahových ploch všech místností bytu včetně místností, které tvoří jeho příslušenství. Nemusí se shodovat s plochou v inzerátu. Rozdíly mezi podlahovou, užitnou a obytnou plochou vysvětlujeme v článku co přesně kupujete: dispozice a plocha bytu.

• Zeptejte se, jak developer počítá plochu pro DPH a zda ji uvádí ve smlouvě.
• U mezonetů a penthousů s velkou terasou: vnitřní plocha může být pod limitem, i když „celková“ plocha v inzerátu je vyšší.
• U bytů s předzahrádkou: zahrádka do limitu nepatří; jak je zdaněná, záleží na tom, zda je součástí jednotky, nebo jen společnou částí s výlučným užíváním.

U garážového stání a sklepa záleží na tom, jak jsou právně vymezené. Stání může být samostatná jednotka, spoluvlastnický podíl na garáži, součást bytové jednotky nebo jen právo užívání.

• Stání jako samostatná jednotka nebo podíl na garážové jednotce se v praxi obvykle fakturuje se sazbou 21 %.
• Stání nebo sklep prodávané spolu s bytem: zda může jít o součást stavby pro sociální bydlení se sazbou 12 %, je v praxi sporné a postupy developerů se liší.

Rozdíl je znatelný: u stání za 600 000 Kč bez DPH činí 72 000 Kč při 12 % a 126 000 Kč při 21 %. Chtějte proto v ceníku i ve smlouvě rozpis ceny a sazby DPH po položkách (byt, sklep, stání). Pokud si nejste jistí, zeptejte se daňového poradce nebo ověřte aktuální výklad Generálního finančního ředitelství.

DPH v zálohách

U novostavby obvykle platíte kupní cenu po částech podle platebního kalendáře. Každá přijatá záloha je pro developera zdanitelným plněním: DPH z ní odvádí ke dni přijetí platby. Kdyby se zákon během výstavby změnil, zálohy zaplacené před změnou zůstávají v původní sazbě, ze zbytku se počítá nová. Proto je důležité, jak smlouva řeší změnu DPH – zda je cena pevná, nebo se mění se sazbou. Podrobně o zálohách a dokladech k nim píšeme v článku jak zaplatit byt v novostavbě.

• Cena uvedena včetně DPH a se sazbou u každé položky.
• Ujednání o změně sazby DPH (kdo nese riziko).
• Výměra podlahové plochy pro účely DPH.
• Daňový doklad ke každé platbě a sazba u klientských změn, které mají vlastní fakturaci.

Investiční byt: soukromá osoba, která kupuje byt k vlastnímu bydlení nebo k pronájmu, DPH zpět nezíská – je pro ni konečným nákladem. U koupě na firmu, která je plátcem DPH, závisí možnost odpočtu na využití bytu (nájem bytů k bydlení je zpravidla od DPH osvobozen); poraďte se s daňovým poradcem. Více v článku investiční byt.

Daň z nabytí nemovitých věcí je zrušená; u převodů, u nichž daňová povinnost vznikla od prosince 2019, se neplatí (zákonné opatření Senátu č. 386/2020 Sb.). Její předchůdkyni, daň z převodu nemovitostí, platil prodávající do roku 2013; obě jsou dnes minulostí. Při koupi nového bytu od developera tak z daní zůstává jen DPH v ceně a k ní správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh na vklad do katastru (stav 2026).

Každoroční daň z nemovitých věcí platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu, takže za rok koupě ji u novostavby ještě platí developer. Vy podáte přiznání jen jednou, do 31. ledna roku následujícího po koupi, a daň platíte do 31. května; podrobnosti najdete v rozpočtu na první rok níže (stav 2026; ověřte u Finanční správy).

Tyto služby nejsou povinné ze zákona, ale v praxi se jim při koupi bytu vyhne málokdo.

Zeptejte se, kdo platí úschovu – u novostaveb ji developer často zajišťuje přes svého advokáta nebo banku a náklad nese sám. Úschova chrání kupující i prodávající: peníze se uvolní až po splnění podmínek, typicky po zápisu do katastru.

Tip: u hypotéky srovnávejte RPSN, ne jen úrokovou sazbu. RPSN zahrnuje i poplatky, které banka účtuje, a ukáže skutečnou cenu úvěru.

Provize realitní kanceláře je odměna za zprostředkování prodeje. Na českém trhu se běžně pohybuje v řádu jednotek procent z kupní ceny, často kolem 3–5 % (u plátce DPH plus DPH). Výše není regulována; záleží na dohodě v realitní smlouvě.

Kdo provizi platí

• Koupě přímo od developera – kupující provizi obvykle neplatí. Developer prodává přes vlastní obchodní oddělení nebo platí realitní kancelář sám a její odměna je zahrnuta v ceně.
• Developerský byt přes realitní kancelář – většinou platí developer; někdy ale kancelář chce od kupujícího „poplatek za služby“ nebo „rezervační servis“. Před podpisem čehokoli si nechte písemně potvrdit, zda něco platíte vy.
• Byt z druhé ruky – provizi hradí prodávající, kupující, nebo se dělí; praxe se liší. Pozor na dvojí provizi: z realitní smlouvy si ověřte, zda kancelář nebere odměnu i od druhé strany, a pokud ano, za co.

Realitní zprostředkování upravuje zákon č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování. Realitní zprostředkovatel musí mít živnostenské oprávnění a pojištění odpovědnosti; úschovu peněz smí poskytnout jen na základě písemné smlouvy a na zvláštním bankovním účtu (stav 2026). Dodržování povinností kontroluje živnostenský úřad. Spory s realitní kanceláří může spotřebitel řešit mimosoudně přes Českou obchodní inspekci.

Kupovat přímo od developera je tedy často nejjednodušší způsob, jak provizi ušetřit. Projekty, které jsou právě v prodeji, si můžete prohlédnout a vyhledat podle lokality ve vyhledávači novostaveb.

Tady se u novostaveb skrývají největší „skryté“ náklady. Developer předává byt ve standardu, který obvykle obsahuje podlahy, obklady, sanitu a dveře, ale ne kuchyň, skříně ani svítidla.

Klientské změny – posunutí příčky, lepší podlaha, další zásuvky – si developer účtuje jako vícepráce, často s poplatkem za projekční změnu. Nechte si je rozepsat a potvrdit písemně včetně termínu. Pokud chcete změny financovat hypotékou, musí být součástí kupní ceny nebo smlouvy, kterou banka akceptuje; kuchyň koupená samostatně se do hypotéky většinou nevejde.

Častá chyba: kupující vyčerpají všechny úspory na vlastní podíl a na kuchyň už nemají. Rozpočet na vybavení držte stranou od začátku, nebo zvažte byt, kde je kuchyň v ceně.

Po převzetí bytu se rozběhnou pravidelné náklady. Některé přijdou až s odstupem, proto na ně pamatujte předem.

• Daň z nemovitých věcí – platí ji ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu. Koupíte-li byt v roce 2026, podáváte přiznání do 31. ledna 2027 a daň platíte poprvé za rok 2027, splatnou do 31. května 2027. U bytu 2+kk v Praze o ploše kolem 55 m² jde v modelovém příkladu při místním koeficientu 1 zhruba o tisíc korun ročně; obce ji mohou zvýšit místním koeficientem (stav 2026; ověřte u Finanční správy a obce).
• Příspěvky SVJ a fond oprav – měsíční zálohy na správu, pojištění domu, úklid, výtah a dlouhodobou údržbu. U novostavby bývají nastavené nízko a po předání domu společenství často rostou.
• Zálohy na energie – teplo, voda, elektřina. První vyúčtování ukáže, zda jsou zálohy správně nastavené.
• Pojištění – pojištění nemovitosti (podmínka hypotéky) a domácnosti, případně odpovědnosti.
• Odpočet úroků – úroky z hypotéky na vlastní bydlení si můžete odečíst od základu daně, nejvýše 150 000 Kč ročně na domácnost u úvěrů sjednaných od roku 2021 (stav 2026; ověřte u Finanční správy). Při sazbě daně 15 % činí úspora až 22 500 Kč ročně.

Kontrolní seznam rozpočtu

1. vlastní podíl podle zástavní hodnoty, ne podle ceny,
2. 2× 2 000 Kč za vklady do katastru,
3. odhad, kontrola smluv, případně úschova,
4. rezerva na klientské změny a vybavení,
5. první roční daň, pojištění a navýšení záloh SVJ,
6. finanční rezerva alespoň na tři až šest splátek hypotéky.

Celý postup koupě krok za krokem shrnuje průvodce koupě bytu od developera.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani daňové poradenství.