Koupě bytu od developera krok za krokem: velký průvodce 2026

Koupě bytu od developera se v mnohém liší od koupě staršího bytu. Často kupujete byt, který zatím existuje jen ve výkresech: dům nemá kolaudaci, jednotka není zapsaná v katastru, a vy přesto podepisujete smlouvy a platíte zálohy. Od rezervace po klíče proto může uběhnout několik týdnů u hotového domu, ale také dva až tři roky u projektu v předprodeji. Tento průvodce vás provede celou cestou – od výběru developerského projektu až po první roky v novém domě – v pořadí, v jakém jednotlivé kroky skutečně přicházejí.

Pro koho je průvodce a jak dlouho koupě trvá

Průvodce je určený hlavně těm, kdo kupují byt k vlastnímu bydlení přímo od developera – poprvé, nebo po letech v nájmu či ve starším bytě. Hodí se i investorům, pro které ale platí přísnější pravidla financování (viz kapitola Financování a hypotéka). Jak dlouho celá koupě potrvá, záleží hlavně na tom, v jaké fázi projekt kupujete:

Doby jsou orientační; skutečný termín určuje harmonogram projektu a smlouva s developerem.

Čím se koupě nového bytu od developera liší

• Několik smluv místo jedné. Obvykle podepisujete rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní (u hotových bytů často odpadá) a kupní smlouvu. K tomu přibývá úvěrová a zástavní smlouva s bankou.
• Platíte dřív, než jste vlastníkem. Vlastníkem se stáváte až vkladem do katastru nemovitostí; účinky vkladu nastávají ke dni podání návrhu. Do té doby máte jen nárok ze smlouvy.
• Zálohy chrání hlavně smlouva. Pro zálohy kupujících u developera dnes (stav k říjnu 2026) neplatí zvláštní zákon, který by je automaticky chránil. Ochranu – úschovu, bankovní záruku nebo vázaný účet – si musíte vyjednat ve smlouvě (viz ochrana záloh při insolvenci developera). Před podpisem ověřte, zda se legislativa nezměnila (gestorem bydlení je Ministerstvo pro místní rozvoj).
• Byt můžete ovlivnit. V rozestavěném domě lze často objednat klientské změny – jiné podlahy, obklady, posun příček nebo elektroinstalace.
• Nový dům znamená nové vztahy. Řešíte odpovědnost developera za vady, vznik SVJ, první vyúčtování a nastavení fondu oprav.

Výhody a rizika na jedné stránce

Mapa cesty: 14 kroků od výběru po klíče

Tabulka ukazuje typické pořadí. Každý developer má vlastní postup – například přejímka a podpis kupní smlouvy se někde konají v jeden den, jinde v opačném pořadí. Kliknutím na číslo kapitoly přejdete k podrobnostem.

S čím počítat kromě kupní ceny, shrnuje kapitola Náklady navíc.

Modelový splátkový kalendář: kolik peněz a kdy

Modelový příklad (čísla jsou ilustrační, nejde o konkrétní nabídku): byt 2+kk za 7 200 000 Kč včetně DPH, platební kalendář 10/20/70.

Limit LTV ČNB je závazný: úvěr smí činit nejvýše 80 % zástavní hodnoty bytu podle odhadu banky (ne kupní ceny), u žadatelů mladších 36 let, kteří kupují vlastní bydlení, 90 %. U investičních hypoték ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % (stav 2026, ověřte na cnb.cz). Při zástavní hodnotě rovné ceně tedy potřebujete vlastní zdroje alespoň 1 440 000 Kč (při LTV 90 % 720 000 Kč). Zálohy před kolaudací ale v tomto modelu dosahují 2 160 000 Kč – rozdíl musí pokrýt banka čerpáním už během výstavby, nebo překlenovací úvěr. Proto řešte hypotéku dřív, než podepíšete platební kalendář; jak kalendář vyjednat, popisuje článek splátkový kalendář u novostavby. Navíc počítejte s odhadem, poplatkem 2 000 Kč za každý návrh na vklad (převod a zástava jsou dva návrhy; ověřte na cuzk.gov.cz), technikem na přejímku a vybavením bytu.

Jak průvodce používat

Průvodce odpovídá na otázku, jak koupit byt v novostavbě od developera krok za krokem a na co si dát pozor při koupi bytu, který se teprve staví. Kapitoly jdou v pořadí, v jakém je budete potřebovat. Každá shrnuje to podstatné, dává checklist a odkazuje na podrobný článek – například o rezervační smlouvě, smlouvě o smlouvě budoucí nebo předávacím protokolu. Pokud už máte vybraný byt, začněte kapitolou o prověření developera; rychlý kontrolní seznam „na co si dát pozor“ najdete v závěru. Pokud teprve hledáte, otevřete si vedle průvodce vyhledávač developerských projektů nebo mapu novostaveb. Průvodce není právní rada: smlouvu před podpisem nechte zkontrolovat advokátem.

Developerský projekt je bytový dům, soubor domů nebo celá nová čtvrť, kterou developer připravuje, staví a prodává po jednotkách. Na novostavby.com najdete v databázi zhruba 2 500 developerských projektů z celé republiky. Než začnete porovnávat ceny, ujasněte si tři věci: kdy potřebujete bydlet, kde chcete žít a jaký byt skutečně využijete. Nové byty se liší hlavně stavem projektu a lokalitou – dispozici lze často upravit, lokalitu nikdy.

Stav projektu: co znamená pro cenu, riziko a čekání

Jak jednotlivé fáze výstavby probíhají a co se v nich může zdržet, popisuje článek fáze výstavby developerského projektu. Výhody a rizika nejranější fáze rozebírá koupě bytu v předprodeji.

Lokalita dřív než byt

Byt v novostavbě budete obývat roky a lokalita rozhoduje i o tom, za kolik ho jednou prodáte nebo pronajmete. Posuzujte hlavně dopravu (metro, tramvaj, vlak a reálný čas dojezdu ve špičce), občanskou vybavenost (školka, škola, lékař, obchod), zeleň a hluk. Podívejte se do územního plánu: co se smí postavit na prázdných pozemcích kolem, zda neplánuje obec silnici nebo další výstavbu. Pokud chcete bydlet u kolejové dopravy, pomůže výběr nových bytů u metra v Praze. Podrobný postup najdete v článku jak vybrat lokalitu.

Checklist: 10 bodů pro prohlídku lokality

1. Přijeďte ráno ve špičce a změřte cestu do práce nebo do školy.
2. Vraťte se večer: jak je ulice osvětlená a jak se tu cítíte.
3. Přijďte o víkendu – je kde parkovat a kde se projít?
4. Poslouchejte hluk z hlavní silnice, železnice, letiště nebo provozoven.
5. Projděte pěšky cestu na nejbližší zastávku a do obchodu.
6. Zjistěte kapacitu školek a škol v obci nebo městské části.
7. Prohlédněte okolní pozemky a ověřte jejich využití v územním plánu.
8. Zeptejte se na plánované stavby na úřadu městské části nebo obce.
9. Všimněte si orientace oken a toho, co bude stát před nimi.
10. Promluvte si s lidmi z okolních domů, případně s prvními obyvateli projektu.

Praha, okolí Prahy, nebo krajské město

Modelový příklad (ceny jsou ilustrační, nejde o tržní údaje): byt 2+kk o 55 m² za 140 000 Kč/m² stojí 7 700 000 Kč, při 95 000 Kč/m² 5 225 000 Kč. Při LTV 80 % to znamená vlastní zdroje 1 540 000 Kč, resp. 1 045 000 Kč. Rozdíl téměř půl milionu korun ale může zmenšit každodenní dojíždění autem nebo jízdenka na vlak. Aktuální úroveň cen sleduje článek ceny nových bytů.

Konkrétní jednotka: na čem záleží

• Dispozice. Zkratka kk znamená kuchyňský kout v obytném pokoji; co se vejde do 2+kk a 3+kk, ukazuje článek dispozice bytu.
• Plocha. Ověřte, z jaké plochy developer počítá cenu – podlahová a užitná plocha se liší, balkony a terasy se do podlahové plochy obvykle nezapočítávají a plocha pro sazbu DPH se počítá podle zvláštní vyhlášky (viz podlahová a užitná plocha).
• Orientace a patro. Jih a západ znamenají světlo i přehřívání; zeptejte se na venkovní žaluzie a stínění.
• Terasa, předzahrádka. Zjistěte, zda je součástí jednotky, nebo jde o společnou část s právem užívání (byt s terasou a předzahrádkou).
• Stání a sklep. Mohou být příslušenstvím bytu, samostatnou jednotkou, nebo podílem na garáži. Liší se tím převod, daně i sazba DPH – žádejte cenu po položkách (garážové stání a sklep).

Etapové projekty: první, nebo poslední etapa?

Velké projekty se staví postupně – v Praze třeba LIHOVAR Smíchov, mimo Prahu například MOSAIQ Beroun; aktuální stav jednotlivých etap najdete na stránce projektu. V první etapě bývá cena nižší a výběr širší, zato budete roky bydlet vedle staveniště a hotovou podobu čtvrti znáte jen z vizualizací. Poslední etapa je dražší, ale vidíte hotové okolí, fungující SVJ i kvalitu dřívějších domů. Ptejte se, kdy budou dokončeny parky, obchody a příjezdové cesty, které developer slibuje.

Jak hledat na novostavby.com

Ve vyhledávači filtrujte podle lokality, stavu projektu a typu bydlení; na mapě uvidíte projekty v místě, které vás zajímá. Přehled měst a čtvrtí najdete v lokalitách. Podle termínu dokončení hledejte například novostavby s dokončením v roce 2027 nebo byty ihned k nastěhování. Projekty, které vás zaujmou, porovnejte podle dokumentů výše a teprve pak pokračujte prověřením developera.

Spolehlivý developer se nepozná podle vizualizací ani podle velikosti billboardu. Pozná se podle toho, kdo přesně vám byt prodává, komu patří pozemek, zda má projekt pravomocné povolení a kdo stavbu financuje. Většinu z toho ověříte sami za jeden večer ve veřejných rejstřících, zbytek si vyžádejte od developera písemně. Prověření developera stojí hlavně čas a ušetří nejvíc starostí: dělá se před rezervací, ne až před podpisem kupní smlouvy.

Kdo vám byt skutečně prodává

Developerské firmy v Česku obvykle staví každý projekt přes samostatnou projektovou společnost (často se jí říká SPV), která vlastní pozemek a podepisuje s vámi smlouvy. Značka na webu a na plotě stavby je mateřská skupina. Pro vás to má praktický dopad: závazky ze smluv, záruky i případné sankce nese projektová společnost, ne skupina. Projektová společnost mívá malý základní kapitál a po vyprodání projektu může být zrušena. Proto si v rezervační smlouvě ověřte přesný název a IČO prodávajícího a zeptejte se, zda za jeho závazky (například za odstranění vad) ručí mateřská společnost. Písemné ručení nebo garance skupiny je plus, nikoli samozřejmost.

Povolení stavby: co si vyžádat

Podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb., který se na většinu staveb používá od 1. 7. 2024 (na vybrané stavby od 1. 1. 2024), se stavby povolují v jednom řízení, jehož výsledkem je rozhodnutí o povolení záměru. Starší projekty mají územní rozhodnutí a stavební povolení, případně společné povolení podle předchozího zákona. Zákon se dál novelizuje (rozsáhlá novela přijatá na podzim 2026 má platit převážně od 1. 1. 2027), aktuální postup proto ověřujte u stavebního úřadu. V obou případech chtějte kopii rozhodnutí s vyznačením právní moci. Pokud rozhodnutí pravomocné není, ptejte se, kdo se odvolal a jak dlouho to může trvat. Stav řízení si můžete ověřit dotazem na příslušném stavebním úřadu. V jaké fázi se projekt nachází a co to znamená pro termíny, vysvětluje článek Fáze výstavby developerského projektu.

Financování projektu: proč je banka za developerem dobrá zpráva

Většina větších developerských projektů je financována projektovým úvěrem banky. Na listu vlastnictví pozemku pak uvidíte zástavní právo ve prospěch banky. To samo o sobě není varovný signál, spíš naopak: banka projekt před poskytnutím úvěru posuzuje a během výstavby kontroluje čerpání. Pro vás je důležité, aby smlouva řešila dvě věci: vyvázání vaší jednotky ze zástavy před převodem (souhlas banky s výmazem zástavy k vaší jednotce) a účet, na který platíte zálohy – ideálně účet vedený u financující banky nebo úschova. Jak zálohy smluvně zajistit, popisuje kapitola Splátkový kalendář a úschova.

Modelový příklad: byt za 6 500 000 Kč s DPH, platební kalendář 10 % po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, 20 % po dokončení hrubé stavby, 70 % po kolaudaci. Pokud první záloha 650 000 Kč odchází na běžný účet projektové společnosti ještě před pravomocným povolením stavby, nesete podobné riziko jako kterýkoli nezajištěný věřitel firmy. Stejná částka na účtu u financující banky nebo v úschově s podmínkou uvolnění po pravomocném povolení je výrazně bezpečnější.

Reference a časté chyby

Nejlepší referencí je dům, který developer už dokončil. Zajděte se podívat, zeptejte se výboru SVJ, jak developer řešil reklamace, a porovnejte termín kolaudace s tím, co sliboval v prodeji. Postup krok za krokem rozebírá článek Jak prověřit developera před koupí bytu, další tipy najdete v článku Jak vybrat developerskou firmu a mezi partnery webu.

• Spoléhat na značku a nečíst, kdo je ve smlouvě prodávající.
• Platit vysoké zálohy před pravomocným povolením stavby.
• Nechat se tlačit „posledním bytem za tuto cenu“ k podpisu bez přečtení smluv.
• Neověřit pozemek – kontrola v katastru trvá pět minut a je zdarma.

Co chtít po developerovi písemně: IČO prodávajícího a vazbu na skupinu, kopii pravomocného povolení, název financující banky a způsob vyvázání jednotky ze zástavy, číslo účtu pro zálohy, seznam dokončených projektů a návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní. U projektů v rané fázi platí zvláštní opatrnost – podrobně v článku Koupě bytu v předprodeji. Aktuální developerské projekty si můžete prohlížet na mapě developerských projektů nebo ve vyhledávači.

Rezervace bytu je první závazný krok koupě od developera. Developer na dohodnutou dobu stáhne vybraný byt z nabídky a podrží vám cenu, vy zaplatíte rezervační poplatek a zavážete se v dané lhůtě podepsat další smlouvu – u rozestavěného domu obvykle smlouvu o smlouvě budoucí kupní, u hotového rovnou kupní smlouvu. Rezervace vám dává čas na to, co je v této fázi nejdůležitější: vyřídit hypotéku a nechat si zkontrolovat smlouvy.

Kolik je rezervační poplatek na byt

Výši rezervačního poplatku zákon neomezuje a každý developer ji stanovuje sám. V nabídkách se setkáte s pevnými částkami v řádu desítek až nižších stovek tisíc korun, u dražších bytů i s procentem z kupní ceny. Podstatnější než výše je, co se s penězi stane: zda se poplatek započte na kupní cenu, kdy se vrací a kam se platí (na účet prodávajícího, nebo do advokátní úschovy). Výši, propadnutí a vracení poplatku i rozdíl mezi rezervačním poplatkem a zálohou na kupní cenu podrobně rozebírá článek rezervační smlouva a rezervační poplatek.

Modelový příklad: byt 2+kk za 5 900 000 Kč s DPH, rezervační poplatek 100 000 Kč započtený na cenu, rezervace na 30 dní. Pokud do 30 dnů podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí, zbývá zaplatit 5 800 000 Kč podle platebního kalendáře. Když smlouvu nepodepíšete z vlastního rozhodnutí, poplatek podle běžně používaných smluv propadá (u spotřebitele může jít o zneužívající ujednání, viz níže). Když vám banka hypotéku neschválí a smlouva to výslovně řeší, poplatek se vrací.

Vrácení rezervačního poplatku: kdy ano a kdy ne

O tom, zda poplatek dostanete zpět, rozhoduje především text rezervační smlouvy. Tabulka ukazuje obvyklé situace a to, co si do smlouvy vyjednat.

Pokud kupujete jako fyzická osoba, jste vůči developerovi spotřebitel. Ujednání, která v rozporu s požadavkem poctivosti zakládají významnou nerovnováhu v neprospěch spotřebitele, jsou podle občanského zákoníku zneužívající a nepřihlíží se k nim, ledaže se jich spotřebitel dovolá (§ 1813 a § 1815). Zneužívající je vždy ujednání, které podnikateli umožňuje nevydat vám, co jste mu zaplatili, když smlouvu neuzavřete nebo nesplníte, aniž byste vy měli právo na přiměřenou náhradu, když smlouvu neuzavře nebo nesplní on (§ 1814 písm. c). Pokud je poplatek sjednán jako smluvní pokuta, může ji soud na návrh snížit, je-li nepřiměřeně vysoká (§ 2051); u odstupného nebo jiné platby se tento postup přímo neuplatní a výsledek záleží na znění smlouvy. Spor je ale zdlouhavý; lepší je mít podmínky vrácení napsané hned.

Rezervace a hypotéka: sladit lhůty

Nejčastěji kupující přijdou o rezervační poplatek proto, že lhůta rezervace je kratší než lhůta banky. Developer chce navazující smlouvu za dva až čtyři týdny, banka potřebuje odhad, podklady k projektu a schválení. Hypotéku si proto nechte předběžně posoudit ještě před rezervací a spočítejte vlastní zdroje – kolik vám banka půjčí a jaké limity ČNB platí, shrnuje kapitola Financování a hypotéka. Splátku si orientačně spočítejte v hypoteční kalkulačce, postup u novostavby popisuje článek Hypotéka na novostavbu.

Rezervace přes realitní kancelář, nebo přímo u developera

Část developerů prodává přes realitní kancelář. Rezervace pak bývá trojstranná. Podle zákona o realitním zprostředkování (zákon č. 39/2020 Sb.) smí kancelář převzít peníze do úschovy jen na vaši písemnou žádost na samostatné listině a musí je držet na zvláštním účtu u banky. Smlouva s kanceláří vám jako spotřebiteli podle tohoto zákona nesmí ukládat povinnost uzavřít kupní ani budoucí kupní smlouvu a podle judikatury Nejvyššího soudu může být smlouvou o realitním zprostředkování i trojstranná rezervační smlouva (konkrétní znění posoudí advokát). Ověřte si, kdo poplatek drží, komu připadne, když koupě nenastane, a zda se z něj neplatí provize. U přímého prodeje developerem tyto otázky odpadají, ale smlouvu čtěte stejně pečlivě.

Ve vztahu s developerem podepíšete obvykle tři dokumenty: rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a nakonec kupní smlouvu. Rezervace jen drží konkrétní byt. Rozhodující je smlouva o smlouvě budoucí (SoSB): podle ní platíte zálohy, v ní je popsaný byt, standard, termíny i sankce a kupní smlouva z ní později jen vychází.

Proč developer neprodává byt hned

Byt jako samostatná jednotka vznikne až zápisem prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Developeři ho obvykle podávají až kolem kolaudace domu, takže během výstavby zpravidla není co převést. SoSB proto zavazuje uzavřít kupní smlouvu později, až jednotka existuje. Pokud lhůta pro uzavření kupní smlouvy ve smlouvě není, platí záchranná lhůta jednoho roku (§ 1785 NOZ) – u stavby, která trvá déle, je to past. Povinnost navíc zaniká, když oprávněná strana druhou v této lhůtě k uzavření smlouvy nevyzve (rovněž § 1785 NOZ). Trvejte proto na navázání na kolaudaci a zároveň na pevném datu „nejpozději do“ a termín si hlídejte.

Co musí být ve smlouvě o smlouvě budoucí

Přesné vymezení předmětu. Číslo bytu podle projektu, podlaží, dispozice, půdorys jako příloha a výslovně i příslušenství: sklep, garážové stání, terasa či předzahrádka. Totéž platí pro podíl na společných částech domu a pozemku – u kupní smlouvy už ho jen opíšete z prohlášení vlastníka.

Výměra a tolerance. Smlouva obvykle povoluje odchylku skutečné výměry od projektu; zákon ji neurčuje, v praxi bývá kolem 2–3 %. Hlídejte dvě věci: zda je odchylka oboustranná (při menším bytu se snižuje cena stejně, jako by se při větším zvyšovala) a jaká plocha se měří – podlahová, nebo užitná. Při překročení tolerance chtějte právo odstoupit a vrátit zálohy.

Cena a její změny. Pevná cena včetně DPH s rozpisem po položkách (byt, stání, sklep). Inflační doložka znamená, že cenu může developer zvýšit; když už v ní je, chtějte strop (například procento z ceny) a přesný index, podle kterého se počítá.

Termíny a sankce. Termín dokončení, kolaudace a výzvy k podpisu kupní smlouvy, nejlépe jako konkrétní data. Smluvní pokuta by měla být vyvážená: když developer chce po vás sankci za opožděnou zálohu, chtějte srovnatelnou pokutu za každý den jeho zpoždění. „Vyšší moc“ by neměla zahrnovat běžné potíže developera, jako je zdražení materiálu nebo nedostatek subdodavatelů.

Standard a změny projektu. Standard vybavení jako příloha s výrobci nebo parametry. Developer si často vyhrazuje právo změnit materiál „na rovnocenný“. To lze přijmout, ne však změnu dispozice, výměry nad toleranci, orientace oken nebo počtu stání bez vašeho souhlasu. Klientské změny mají vlastní ceník a termíny, a pokud je podmínkou dodatek, má být podepsaný dřív, než změnu zaplatíte.

Kupní smlouva: na co se dívat při podpisu

Kupní smlouva má odpovídat SoSB – porovnejte ji s ní bod po bodu. Zkontrolujte označení jednotky podle katastru, velikost spoluvlastnického podílu, cenu po odečtení zaplacených záloh, způsob doplatku (typicky úschova kupní ceny do zápisu), kdo podává návrh na vklad a do kdy, a jak bude jednotka vyvázána ze zástavy banky developera. Pokud kupujete na hypotéku, banka potřebuje souhlas se zřízením zástavního práva; developer by ho měl dát bez poplatku. Vlastníkem se stanete až vkladem do katastru (s účinky ke dni podání návrhu). Kupujete-li s partnerem, rozhodněte předem, zda půjde o společné jmění manželů, nebo o podílové spoluvlastnictví. Podrobný rozbor najdete v článku kupní smlouva s developerem.

Ochrana spotřebitele

Jako spotřebitel kupujete od podnikatele, a občanský zákoník proto zakazuje ujednání, která v rozporu s požadavkem poctivosti zakládají významnou nerovnováhu práv a povinností v neprospěch spotřebitele (§ 1813–1815 NOZ); k takovému ujednání se nepřihlíží, pokud se ho dovoláte. Typicky jde o jednostranné sankce, právo developera měnit projekt bez omezení nebo o propadnutí všech záloh při jakémkoli odstoupení. Spor o ně je ale drahý a pomalý. Levnější je vyjednat změnu předem; standardní smlouvu developeři upravují častěji, než se zdá.

Odstoupení a postoupení smlouvy

Podívejte se, kdy smíte odstoupit vy (zpoždění dokončení nad sjednanou dobu, překročení tolerance výměry, zamítnutí hypotéky) a co se stane se zálohami – v jaké lhůtě je developer vrací a zda s úrokem. Pokud plánujete byt ještě před dokončením prodat, potřebujete postoupit smlouvu na jiného kupce. K tomu zákon vyžaduje souhlas developera (§ 1895 NOZ), proto ho chtějte dát předem přímo v SoSB – i s výší případného poplatku. Při zpoždění stavby pomůže článek zpoždění a insolvence developera.

Vlastní advokát

U smlouvy s developerem se vyplatí. Pošlete mu SoSB se všemi přílohami (půdorys, standard, splátkový kalendář, výpis z katastru, vzor kupní smlouvy) alespoň týden před podpisem. Cena revize se liší podle rozsahu a advokáta; orientačně jde o jednotky až nižší desítky tisíc korun. Podrobně k první smlouvě v článku Smlouva o smlouvě budoucí kupní; u rodinných domů na klíč se místo SoSB objevuje smlouva o dílo a u splátek před převodem někdy výhrada vlastnického práva.

Splátkový kalendář (někdy platební kalendář) určuje, kolik z ceny bytu zaplatíte developerovi předem a kdy. U novostavby je to vedle ceny nejdůležitější číslo celé koupě: rozhoduje o tom, kolik vlastních zdrojů potřebujete před dokončením, zda budete muset řešit předhypoteční nebo překlenovací úvěr a kolik peněz riskujete, pokud se stavba zastaví. Kalendář je přílohou smlouvy o smlouvě budoucí a dá se vyjednat.

Platby podle milníků, nebo podle data

Bezpečnější jsou platby vázané na milníky stavby: podpis SoSB, dokončení hrubé stavby, kolaudace, podpis kupní smlouvy. Platba se stane splatnou až tehdy, když developer milník doloží (například protokolem technického dozoru nebo fotodokumentací). Kalendář s pevnými daty („do 30. 6. zaplatíte 20 %“) přenáší riziko zpoždění na vás: platíte, i když se na stavbě nic neděje.

Modely v číslech: byt za 6 000 000 Kč

Modelový příklad: byt za 6 000 000 Kč včetně DPH, hypotéka s LTV 80 %, tedy úvěr nejvýše 4 800 000 Kč a vlastní zdroje 1 200 000 Kč. Limity ČNB a výpočet ze zástavní hodnoty vysvětluje kapitola Financování a hypotéka. Hypotéka se obvykle čerpá až na doplatek u kupní smlouvy, proto tabulka ukazuje, kolik musíte zaplatit z vlastních nebo jinak vypůjčených peněz ještě před dokončením. Rezervační poplatek se zpravidla započítává do první zálohy.

Z tabulky plyne jednoduché pravidlo: s 20 % vlastních zdrojů zvládnete bez dalšího úvěru jen kalendáře, kde zálohy před dokončením nepřesáhnou 20 % ceny. U modelu 10/20/70 musíte 600 000 Kč do kolaudace něčím překlenout – předhypotečním úvěrem, překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření nebo hypotékou, kterou banka uvolní už na zálohy (podmínky a zajištění se liší podle banky). Předhypoteční úvěr se po vkladu obvykle převede na hypotéku, ale celkový úvěr nesmí přesáhnout limit LTV – vlastních 1,2 mil. Kč tedy potřebujete v každém modelu, jen v jiný okamžik. Další modely kalendářů najdete v článku Splátkový kalendář u novostavby (včetně možností, jak zálohy financovat) a v kapitole 6 tohoto průvodce; spočítat splátku můžete v hypoteční kalkulačce.

Jak chránit zálohy

Zálohy během výstavby developer obvykle potřebuje na stavbu, proto je úschova u nich spíš výjimkou – běžná je u doplatku při kupní smlouvě. O to důležitější je vědět, kam peníze jdou.

Jak funguje úschova (escrow) a vázaný účet a co se zálohami stane při úpadku developera, popisuje článek Ochrana záloh a insolvence developera.

DPH u záloh

Developer jako plátce DPH přiznává daň už ke dni přijetí zálohy a vystavuje k ní daňový doklad do 15 dnů od přijetí platby (§ 28 zákona o DPH; stav 2026, ověřte u Finanční správy). Sazby DPH u bytu, stání a sklepa shrnuje kapitola Náklady navíc; rozpis sazeb po položkách chtějte už v SoSB – více v článku DPH při koupi novostavby.

Sleva za vyšší zálohy: vyplatí se?

Modelový příklad: developer nabízí místo kalendáře 10/90 za 6 000 000 Kč variantu 30/70 se slevou 3 %, tedy za 5 820 000 Kč. Záloha vzroste z 600 000 Kč na 1 746 000 Kč, o 1 146 000 Kč víc. Pokud rozdíl na dva roky do dokončení financujete úvěrem s úrokem modelově 6 % ročně (bez splácení jistiny), zaplatíte na úrocích zhruba 137 500 Kč; sleva činí 180 000 Kč. Čistě početně vyjdete o asi 42 000 Kč lépe, platíte ale vyšším rizikem: při problémech developera máte u něj o 1,1 milionu víc. Slevu za vyšší zálohy berte jen u prověřeného developera a se zajištěním záloh.

Většina kupujících platí byt od developera hypotékou, jenže hypotéka na novostavbu funguje jinak než u hotového bytu. Byt při podpisu smluv ještě neexistuje a banka platí po etapách. Proto je dobré mít předschválení od banky dřív, než zaplatíte rezervační poplatek, a sladit termíny úvěru s termíny stavby. Podrobně v článku Hypotéka na byt v novostavbě.

Kolik vám banka půjčí: LTV, DTI a vlastní zdroje

Výši hypotečního úvěru omezuje ČNB. Závazný limit LTV je 80 % zástavní hodnoty bytu, pro žadatele mladší 36 let 90 % (u vlastního bydlení). Limity DSTI a DTI ČNB vypnula (DSTI od 1. 7. 2023, DTI od 1. 1. 2024), banky ale příjmy a výdaje dál posuzují podle vlastních pravidel. U investičních bytů na pronájem platí od 1. 4. 2026 doporučení ČNB: LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 (investiční hypotéka). Vše je stav k roku 2026, aktuální znění ověřte na cnb.cz.

Modelový příklad: byt za 6 000 000 Kč s DPH.

K vlastním zdrojům připočtěte vedlejší náklady (poplatky za vklad, odhad, pojištění, rezervu na vybavení) – přehled je v kapitole Náklady navíc. Orientační splátku spočítáte v hypoteční kalkulačce.

Zástava u bytu, který ještě nestojí

Byt jako samostatná jednotka vzniká až zápisem prohlášení vlastníka do katastru. Někteří developeři zapisují jednotky už v rozestavěném domě, jiní až po kolaudaci; dokud jednotka v katastru není, nemůže na ní váznout zástavní právo banky. Zeptejte se developera, kdy prohlášení vlastníka podá. Banky přechodné období řeší různě:

• Zástava jiné nemovitosti – vaší nebo třeba rodičů. Rychlé, ale zástavce ručí až do výměny zástavy po vkladu nového bytu.
• Předhypoteční úvěr – úvěr zpravidla bez zástavy nemovitosti (bývá zajištěn jinak, třeba ručitelem), který se po zápisu bytu do katastru převede na klasickou hypotéku. Sazba bývá do převodu vyšší.
• Zajištění vázané na projekt – některé banky přijímají zajištění právy ze smlouvy s developerem nebo podílem na pozemku. Záleží na bance i na tom, zda developer s bankou spolupracuje.

Ptejte se developera, které banky projekt znají – zrychlí to odhad i schválení. Jak zaplatit první zálohy z vlastních peněz nebo překlenovacím úvěrem, popisuje článek Jak zaplatit zálohy developerovi.

Čerpání hypotéky po etapách

Banka neposílá peníze vám, ale developerovi, a to podle splátkového kalendáře ze smlouvy. Nejdřív chce doklad o zaplacení vlastních zdrojů. Ke každému čerpání zpravidla požaduje fakturu nebo výzvu developera, doklad o splnění milníku (potvrzení technického dozoru, fotodokumentaci, u některých bank kontrolní prohlídku odhadce) a u poslední platby kupní smlouvu a návrh na vklad. Úroky platíte jen z načerpané částky; některé banky ale účtují poplatek za nečerpání, zjistěte to v sazebníku.

Hlídejte lhůtu pro dočerpání. Při zpoždění stavby žádáte banku o prodloužení, někdy za poplatek, proto si ji sjednejte s rezervou několika měsíců oproti plánované kolaudaci.

Modelový příklad – časová osa hypotéky vedle splátkového kalendáře (byt 6 000 000 Kč, LTV 80 %, kalendář 10/20/70):

Lhůty banky: Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky.

Odhad nemovitosti u bytu ve výstavbě

Odhadce oceňuje byt podle projektové dokumentace a srovnatelných prodejů, proto bývá odhad opatrnější. Když vyjde zástavní hodnota nižší než kupní cena, máte čtyři možnosti: doplatit rozdíl z vlastních peněz, vyjednat s developerem nižší cenu nebo vyřadit drahý nadstandard, zkusit odhad jiné banky, nebo přidat zástavu další nemovitosti. Klientské změny banka do hodnoty započítat nemusí (kapitola Klientské změny).

Fixace a předčasné splacení

Fixaci sjednáváte při podpisu úvěrové smlouvy často rok či dva před nastěhováním, takže část fixace proběhne během stavby. Bez poplatku můžete úvěr splatit ke konci fixace, jednou ročně až 25 % jistiny k výročí smlouvy, při úmrtí nebo vážné nemoci dlužníka a při prodeji nemovitosti, pokud od uzavření úvěrové smlouvy uplynulo aspoň 24 měsíců (§ 117 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru; podmínky se liší podle data uzavření smlouvy). V ostatních případech smí banka žádat jen účelně vynaložené náklady; přesné podmínky předčasného splacení čtěte ve smlouvě.

Mladí, stavební spoření a odpočet úroků

Zvýhodněné úvěry SFPI mají měnící se podmínky a výzvy, aktuální stav ověřte na sfpi.cz. Stavební spoření má od roku 2024 státní podporu 5 % z ročních vkladů, nejvýš 1 000 Kč ročně; úvěr ze stavebního spoření může pokrýt část vlastních zdrojů. Odpočet úroků z hypotéky je u bydlení nabytého od roku 2021 až 150 000 Kč ročně na domácnost; jak se posuzují úroky z předhypotečního úvěru za dobu před vkladem, ověřte u Finanční správy.

Cena v ceníku developera platí vždy pro byt „ve standardu“. Co přesně standard obsahuje, rozhoduje o tom, kolik ještě zaplatíte po převzetí klíčů, a klientské změny jsou jediná chvíle, kdy byt upravíte bez bourání hotového. Obojí se řeší během výstavby a obojí má pevné termíny. Podrobně vše rozebírá článek Standard vybavení, nadstandard a klientské změny.

Co bývá ve standardu vybavení a jak ho číst

Standard vybavení má být přílohou smlouvy o smlouvě budoucí, ne jen leták z prodejního centra. Čtěte ho po položkách:

Pozor na formulaci „nebo srovnatelný výrobek“. Bez upřesnění dává developerovi volnou ruku; chtějte aspoň minimální parametry. Co je navíc proti standardu, je nadstandard a platí se zvlášť. Větrání s rekuperací a jeho údržbu vysvětluje článek Rekuperace v bytě.

Klientské změny: co jde měnit a do kdy

Developer obvykle vypíše pro každý dům nebo podlaží uzávěrky. Typicky platí:

• Dispozice a rozvody (posun příčky, další zásuvky, přesun vývodů vody) – do zahájení nebo během hrubé stavby daného podlaží.
• Povrchy a vybavení (podlahy, obklady, dveře, sanita) – před začátkem dokončovacích prací.
• Většinou nejde měnit: nosné konstrukce, okna a fasádu, stoupačky, vzduchotechniku a požární prvky, vstupní dveře do bytu (bývají v domě jednotné) a cokoli, co by vyžadovalo změnu povolení stavby.

Nejvíc prostoru pro změny máte u projektů v rané fázi – viz Koupě bytu v předprodeji a nabídka projektů v předprodeji. U bytu po hrubé stavbě už často zbývá jen výběr povrchů.

Cenu změny tvoří obvykle poplatek za zpracování (projekt změny) a rozdíl ceny materiálu a práce. Odpočet za nevyužitý standard bývá nižší, než byste za tu položku zaplatili v obchodě. Velká změna může posunout předání; trvejte na tom, aby bylo v dodatku napsáno, zda a o kolik se termín mění.

Modelový příklad: posun příčky 18 000 Kč, čtyři zásuvky navíc 6 000 Kč, velkoformátová dlažba v koupelně (příplatek) 24 000 Kč, poplatek za projekt změny 5 000 Kč. Celkem 53 000 Kč s DPH. Stejné úpravy po převzetí by znamenaly bourání nové příčky, nové rozvody, malování a vyřezání hotové dlažby, tedy vyšší cenu a za vady takto upravené části by developer už neodpovídal.

Klientská změna, nebo úprava po převzetí?

Jak klientské změny zapsat

• písemný dodatek ke smlouvě nebo oběma stranami podepsaný výkaz změn, ne e-mail technika,
• popis a výkres změny, konkrétní výrobky a jejich kódy,
• cena včetně DPH s uvedenou sazbou a odpočet nevyužitého standardu,
• splatnost – nejlépe s některou z dalších splátek nebo při předání, ne celá předem,
• vliv na termín předání (ideálně „bez vlivu“),
• prohlášení, že na změnu platí stejná odpovědnost za vady a záruka jako na byt.

Při přejímce pak změny kontrolujte proti dodatku – postup je v kapitole Přejímka bytu a předávací protokol.

Kuchyň a spotřebiče: od developera, nebo sami

Kuchyň od partnerského studia developera máte hotovou při předání, se stejnou zárukou a často zahrnutou v ceně, kterou lze financovat s bytem. Nevýhodou bývá užší výběr a vyšší cena. Vlastní kuchyňské studio vybírá volně, ale montovat může až po převzetí, takže se nastěhujete později. Ať zvolíte cokoli, zkontrolujte v projektu umístění vývodů vody, odpadu, digestoře a zásuvek pro spotřebiče. Tipy k výběru najdete v článku Spotřebiče pro novou kuchyň.

Mezi podpisem smlouvy o smlouvě budoucí kupní a stěhováním obvykle uplyne rok až tři roky. Je to fáze, kdy už máte u developera zaplacené zálohy, ale ještě nic nevlastníte. Zpoždění developera o pár týdnů je běžné; zpoždění výstavby o půl roku a víc už stojí peníze za nájem a úroky. Tato kapitola ukazuje, jak výstavbu sledovat, co si ohlídat ve smlouvě a jak postupovat, když developer nedodržel termín.

Jak sledovat výstavbu

Jako kupující zpravidla nemáte právo vstupovat na staveniště, ale můžete chtít informace. Dobrý developer je dává sám; od ostatních si je vyžádejte písemně.

• Harmonogram s milníky: zahájení stavby, dokončení hrubé stavby (nebo skeletu), dokončení fasády a oken, podání žádosti o kolaudaci. Na milníky bývá navázaný i splátkový kalendář.
• Pravidelné reporty a fotodokumentace – jednou za měsíc nebo za čtvrtletí.
• Kontrolní dny pro kupující – organizovaná prohlídka rozestavěného domu, obvykle před dokončením příček. Je to nejlepší chvíle zkontrolovat rozvody a rozmístění zásuvek z klientských změn.
• Kdo stavbu kontroluje: technický dozor investora hlídá kvalitu za developera, provádění řídí stavbyvedoucí zhotovitele a stavební úřad může stavbu kdykoli zkontrolovat (rozdíl vysvětluje heslo stavební dozor). Zeptejte se, zda technický dozor dělá nezávislá firma.

Veřejně si ověříte, že projekt má platné povolení stavby a zda je budova už zapsána v katastru. Jednotlivé fáze podrobně popisuje článek fáze výstavby developerského projektu.

Proč se stavby zpožďují

Nejčastější příčiny: prodloužené povolování nebo odvolání sousedů, nedostatek kapacit u dodavatelů, zdražení materiálu a přeplánování, zimní přestávky, pozdní připojení k sítím (elektro, voda, kanalizace) a připomínky úřadů před kolaudací. Smlouvy ale obvykle obsahují liberační doložku („vyšší moc“), podle níž se termín o dobu překážky automaticky prodlužuje. Čtěte ji pozorně: rozumná doložka jmenuje skutečně nepředvídatelné události (živelní pohroma, válka, epidemie s úředními omezeními). Nevyváženou poznáte podle toho, že za „vyšší moc“ označuje i zpoždění subdodavatelů, počasí nebo průtahy úřadů bez omezení délky.

Smluvní pokuta: co zkontrolovat

Pozor na pravidlo občanského zákoníku: je-li sjednána smluvní pokuta, nemáte vedle ní nárok na náhradu škody ze stejného porušení, pokud smlouva neříká něco jiného (§ 2050 NOZ). Proto chtějte formulaci „vedle smluvní pokuty má kupující právo na náhradu škody v plné výši“. Zákonný úrok z prodlení (§ 1970 NOZ, výše podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) se týká jen peněžitých dluhů – uplatníte ho typicky tehdy, když developer pozdě vrací zálohy, ne za samotné zpoždění stavby.

Modelový příklad: byt za 6 000 000 Kč, zaplacené zálohy 1 800 000 Kč, dokončení o 4 měsíce (120 dní) později. Pokuta 0,05 % denně ze záloh = 900 Kč denně, celkem 108 000 Kč. Kupujícího zatím zpoždění stálo 4 × 18 000 Kč nájmu a asi 30 000 Kč úroků z úvěru na zálohy, tedy 102 000 Kč. Kdyby se pokuta počítala z rezervačního poplatku 100 000 Kč, dostal by jen 6 000 Kč.

Postup při zpoždění krok za krokem

Odstoupit od smlouvy můžete podle podmínek ve smlouvě, jinak podle obecných pravidel (§ 2001 a násl. NOZ): při podstatném porušení musíte odstoupení oznámit bez zbytečného odkladu (§ 2002), při nepodstatném až po marném uplynutí dodatečné přiměřené lhůty (§ 2003). Zda je prodlení podstatné, posoudí v konkrétním případě až soud, proto je jistější výslovné právo odstoupit sjednané ve smlouvě. Místo čekání na vrácení peněz bývá výhodnější dodatek s novým pevným termínem, slevou z ceny nebo hrazeným parkovacím stáním. Hlídejte také lhůtu pro uzavření kupní smlouvy: pokud developera v lhůtě sjednané ve smlouvě o smlouvě budoucí (jinak do jednoho roku) k uzavření kupní smlouvy nevyzvete, povinnost ji uzavřít zaniká (§ 1785 NOZ). Odmítne-li developer smlouvu uzavřít, můžete se do jednoho roku domáhat, aby její obsah určil soud (§ 1787). U větších částek se vyplatí advokát; jako spotřebitel se navíc můžete dovolat toho, že nevyvážená ujednání (třeba výrazně nesymetrické pokuty) v rozporu s požadavkem poctivosti jsou nepřiměřená a nepřihlíží se k nim (§ 1813–1815 NOZ). Celý postup včetně úroků z prodlení popisuje článek zpoždění a insolvence developera.

Dopad zpoždění na hypotéku

• Lhůta pro čerpání: úvěrová smlouva má datum, do kdy musíte hypotéku dočerpat. Při posunu požádejte banku o prodloužení včas; některé banky si účtují poplatek.
• Úroky bez bydlení: z vyčerpané části platíte úroky, zatímco ještě platíte nájem.
• Fixace a nabídka: pokud jste hypotéku ještě nepodepsali, může vypršet platnost úrokové nabídky. Fixace běží podle banky od podpisu úvěrové smlouvy nebo od prvního čerpání, nikdy od nastěhování.

Jak zálohy a hypotéku během výstavby financovat, popisuje článek splátkový kalendář u novostavby.

Když developer nemá na dokončení

Zálohy zaplacené developerovi v Česku nechrání žádný zvláštní zákon (stav k 10/2026). V insolvenci developera by se kupující se zálohami bez zajištění stal nezajištěným věřitelem: pohledávku musí přihlásit v insolvenčním řízení a obvykle dostane jen část peněz. Ochranu dává jen smlouva: zálohy na úschově nebo vázaném účtu, bankovní záruka, případně zajištění na pozemku (podrobně v článku ochrana záloh při insolvenci developera). Varovné signály: zastavená stavba bez vysvětlení, odchod hlavního dodavatele, žádosti o mimořádné zálohy, výrazné slevy na zbylé byty. Prověřte stav v insolvenčním rejstříku a sbírce listin – postup najdete v kapitole prověření developera.

Kolaudace je úřední povolení užívat dokončený dům. Pro kupujícího bytu od developera je to zásadní milník: teprve po ní se smíte legálně nastěhovat, developer může dokončit zápis jednotek do katastru a vyzvat vás k podpisu kupní smlouvy a doplatku. Kolaudace bytu se přitom nekoná jednotlivě – kolauduje se celý dům, případně samostatně užívaná etapa. Podrobný výklad najdete v článku kolaudace novostavby; tady je to podstatné pro váš harmonogram a peníze.

Kolaudační rozhodnutí podle stavebního zákona

Podle nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. (pro bytové domy od 1. 7. 2024) vydává stavební úřad kolaudační rozhodnutí. U staveb kolaudovaných ještě podle předchozího zákona č. 183/2006 Sb. (řízení zahájená před 1. 7. 2024) můžete v dokumentech najít kolaudační souhlas – pro vás jde o rovnocenný doklad, že dům lze užívat. O kolaudaci žádá developer, kupující není účastníkem řízení. Úřad při závěrečné kontrolní prohlídce ověřuje soulad s povolením, bezpečnost, požární ochranu a hygienu – nikoli kvalitu podlah nebo seřízení oken. Kolaudace tedy neznamená, že byt je bez vad. V roce 2026 byla schválena další velká novela stavebního zákona s účinností převážně od roku 2027; postup a názvy dokumentů proto ověřte u stavebního úřadu nebo na webu Ministerstva pro místní rozvoj.

Od kolaudace ke kupní smlouvě

Byt jako samostatná jednotka vzniká zápisem prohlášení vlastníka do katastru. Developer může jednotky vymezit už u rozestavěné budovy, v praxi to ale často dělá až kolem kolaudace. Teprve když má jednotka vlastní list vlastnictví, lze podepsat kupní smlouvu a podat návrh na vklad.

Doby jsou orientační a liší se podle úřadu a projektu. Od dokončení stavby do zápisu vlastnictví tak obvykle uplynou tři až šest měsíců. Podrobnosti v kapitole kupní smlouva a vklad do katastru.

Modelový příklad: dům zkolaudovaný v březnu, prohlášení vlastníka zapsané v květnu, kupní smlouva podepsaná v červnu, vklad v červenci. Kupující s bytem za 6 000 000 Kč a zálohami 30 % mezitím čerpal 1 800 000 Kč a z nich platil úroky; doplatek 4 200 000 Kč banka uvolnila až při kupní smlouvě. Kdyby dal výpověď z nájmu s plánem stěhovat se v březnu, musel by tři až čtyři měsíce řešit náhradní bydlení.

Ve smlouvě o smlouvě budoucí proto bývá lhůta ke kupní smlouvě navázaná na zápis jednotky, ne na kolaudaci. Zkontrolujte, odkdy běží a jak vás developer vyzve. Kdy v domě musí vzniknout SVJ a co při tom dělá developer, vysvětluje kapitola SVJ a první roky.

Předčasné užívání: stěhování před kolaudací

Stavební úřad může na žádost developera povolit předčasné užívání stavby – typicky když je dům hotový a dokončují se terénní úpravy nebo venkovní plochy. Povolení bývá časově omezené a s podmínkami. Jednoduché pravidlo: nastěhovat se lze jen do stavby s kolaudačním rozhodnutím nebo s povolením předčasného užívání. Nabízí-li developer klíče „před kolaudací“, chtějte vidět povolení a písemně si upravte, z jakého titulu byt užíváte, kdo platí energie a zálohy na služby a kdo nese riziko poškození. Zkušební provoz se u bytových domů používá výjimečně.

Co si od developera vyžádat

• kopii kolaudačního rozhodnutí s vyznačenou právní mocí (případně povolení předčasného užívání);
• průkaz energetické náročnosti budovy – musí ho předat při prodeji;
• revizní zprávy (elektro, plyn, hromosvod, vzduchotechnika, výtah) a návody k technickým zařízením bytu;
• dokumentaci skutečného provedení alespoň pro váš byt: rozvody v podlaze a stěnách vám ušetří problémy při vrtání;
• termín zápisu prohlášení vlastníka a návrh kupní smlouvy s předstihem alespoň dvou týdnů;
• u etapových projektů informaci, kdy budou dokončeny společné prostory, příjezd a parkování.

Co je veřejné, ověříte sami: v katastru nemovitostí uvidíte, zda je budova zapsaná a zda je vloženo prohlášení vlastníka.

Přejímka bytu je chvíle, kdy se z projektu na papíře stane váš byt. Developer vás vyzve k převzetí obvykle po kolaudaci a výsledek celé schůzky se zapíše do předávacího protokolu. Co v protokolu nebude, budete později složitě dokazovat. Proto má převzetí bytu od developera smysl brát jako kontrolu, ne jako slavnostní předání klíčů. Podrobný postup s dalšími tipy najdete v článku Převzetí bytu a předávací protokol.

Jak přejímka probíhá a kolik času si vyhradit

Na byt 2+kk až 3+kk počítejte s dvěma až třemi hodinami, u větších bytů se zahradou nebo terasou i déle. Developer často plánuje předávky po hodině za sebou. Pokud to nestačí, požádejte o delší termín předem písemně. Domluvte si termín za denního světla: škrábance na oknech a nerovnosti stěn jsou vidět jen v šikmém světle.

Zvažte, zda přijdete s technikem. Nezávislý stavební technik (případně stejný člověk, který dělal technický dozor během stavby) za převzetí bytu obvykle účtuje několik tisíc korun podle velikosti bytu a rozsahu měření (orientačně, ceny se liší). Přinese hlavně tři věci: odborné měření (vlhkost, rovinnost, případně termokamera), znalost norem a klid při jednání s developerem. U bytu za miliony korun je to malý výdaj.

Co si vzít s sebou

• kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí, standard vybavení, půdorys a dodatek o klientských změnách,
• metr nebo laserový dálkoměr, vodováhu nebo 2m lať, úhelník,
• silnou baterku (šikmé světlo), nabíječku telefonu nebo zkoušečku zásuvek,
• telefon s nabitou baterií na fotky a video, lepicí pásku na označení vad,
• vytištěný checklist níže a propisku.

Předávací protokol: jak zapsat vadu, aby platila

Předávací protokol je hlavní důkaz o tom, v jakém stavu jste byt převzali. Každá vada má mít vlastní řádek: kde přesně je, co je špatně, odkaz na fotku, termín odstranění a kdo ji odstraní. Obecné „drobné nedodělky v koupelně“ vám u reklamace nepomohou.

Častá chyba: podepsat protokol s větou „byt převzat bez vad“, i když jste vady našli, protože „to přece opraví“. Nepodepisujte nic, co neodpovídá skutečnosti. Pokud developer odmítne vadu zapsat, napište do protokolu sami, že ji uznat odmítl, a pošlete mu ji ještě týž den e-mailem s fotkou.

Převzít s vadami, nebo odmítnout?

Smlouvy s developery obvykle stanoví, že kupující může převzetí odmítnout jen kvůli vadám, které brání řádnému užívání bytu (nefunkční topení, teplá voda, zatékání, chybějící elektřina). Drobné vady (škrábanec, chybějící lišta, seřízení dveří) se zapíšou do protokolu a byt převezmete. Toto pravidlo smlouvy obvykle přebírají z úpravy smlouvy o dílo (§ 2628 NOZ); pro koupi bytu ho zákon výslovně nestanoví. Přesná pravidla tedy určuje vaše smlouva, proto si je přečtěte před termínem přejímky.

Kupující se často ptají na zádržné (pozastávku): část ceny, kterou zaplatíte až po odstranění vad. Zákon ho u koupě bytu automaticky nedává. Musí být sjednané ve smlouvě, a proto je dobré na něj myslet už při vyjednávání smlouvy, ne až při přejímce. Developeři ho často odmítají, ale ve větších projektech nebo při větším počtu vad se o něm dá jednat.

Převzetím vaše práva nekončí. Vady, které při přejímce nebyly vidět (skryté vady), můžete uplatnit i později. Vadu musíte developerovi vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit, podle zákona nejpozději do 5 let od nabytí, u bytu zpravidla od vkladu do katastru (§ 2129 NOZ). U spotřebitele se navíc předpokládá, že vada, která se projeví do 2 let od převzetí, existovala už při převzetí. Je to stav k roku 2026; jak postupovat, popisuje článek Vady novostavby a reklamace a pojmy odpovědnost za vady, záruka za jakost a reklamace.

Měřiče, klíče, dokumentace a přepis energií

Na konci přejímky si vyfoťte a do protokolu zapište stavy všech měřičů. S nimi pak přepíšete elektřinu (případně plyn) na sebe u dodavatele, kterého si sami vyberete. Spočítejte klíče a čipy včetně klíčů od sklepa a schránky. Sklep a stání zkontrolujte podle článku Garážové stání a sklep. Vyžádejte si kopie revizí, záručních listů a návodů. Bez nich se špatně reklamuje rekuperace nebo tepelné čerpadlo.

Na přejímku navazuje závěrečný krok: kupní smlouva, doplatek kupní ceny a vklad do katastru nemovitostí. Teprve zápisem do katastru se stanete vlastníkem bytu. Do té doby máte nárok ze smlouvy, ale ne byt. Co v kupní smlouvě s developerem zkontrolovat, rozebírá článek smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva.

Výzva k podpisu kupní smlouvy a souhra s bankou

Po kolaudaci a zápisu jednotek do katastru vás developer vyzve k uzavření kupní smlouvy, obvykle ve lhůtě stanovené ve smlouvě o smlouvě budoucí. Lhůty bývají krátké (často několik týdnů). Hned po výzvě proto pošlete bance návrh kupní smlouvy. Banka ho schvaluje a připraví zástavní smlouvu. Poslední čerpání hypotéky banka obvykle uvolní až po podpisu kupní a zástavní smlouvy a po podání návrhu na vklad zástavního práva. Postup čerpání popisuje článek Hypotéka na novostavbu.

Před podpisem zkontrolujte: označení jednotky a podílu na společných částech a pozemku podle prohlášení vlastníka, kupní cenu a započtení již zaplacených záloh, způsob úhrady doplatku, kdo podá návrh na vklad a kdo ho platí, a jak se řeší vady zapsané v předávacím protokolu. Kupujete-li s partnerem, ověřte, zda byt nabýváte do SJM nebo do podílového spoluvlastnictví.

Doplatek kupní ceny: přes úschovu, ne přímo

Doplatek je u novostavby často největší částka celé koupě, protože jde o zbytek ceny po zálohách a typicky o hlavní část hypotéky. Nejbezpečnější je zaplatit ho do úschovy (advokátní, notářské nebo bankovní). Uschovatel peníze vyplatí developerovi až po splnění podmínek, typicky po doložení výpisu z listu vlastnictví, kde jste zapsaní jako vlastník vy a jako zástavní věřitel vaše banka, bez dalších zástav a omezení. Developer s financující bankou mívá na domě vlastní zástavu; její výmaz musí být ve smlouvě a v podmínkách úschovy jasně vyřešen.

Modelový příklad: byt za 6 500 000 Kč s DPH, platební kalendář 10 % + 20 % + 70 %.

Úroky z hypotéky platíte od chvíle čerpání, tedy i z peněz, které leží v úschově. Při limitu LTV 80 % (viz kapitola Financování a hypotéka) tak v příkladu při odhadu rovném ceně potřebujete aspoň 1 300 000 Kč vlastních peněz.

Návrh na vklad, poplatky a plomba

Návrh na vklad podává k katastrálnímu úřadu obvykle developer nebo uschovatel; kdo ho podá a zaplatí, má určovat smlouva. Správní poplatek je 2 000 Kč za každý návrh. Převod vlastnictví a zástavní právo banky bývají dva samostatné návrhy, celkem tedy obvykle 4 000 Kč. Katastr může zapsat vklad nejdříve po uplynutí 20denní ochranné lhůty od odeslání vyrozumění vlastníkům (§ 18 katastrálního zákona č. 256/2013 Sb.). Účinky zápisu ale nastávají zpětně ke dni podání návrhu. Po podání se na listu vlastnictví objeví plomba: znamená, že s nemovitostí probíhá řízení.

Výše poplatků je stav k roku 2026; aktuální sazby ověřte na stránkách ČÚZK a v ceníku banky a uschovatele. Další náklady shrnuje článek Náklady na koupi bytu.

Kdy jste vlastníkem a co se tím mění

• Vlastnictví: od zápisu vkladu, s účinky ke dni podání návrhu.
• Daň z nemovitých věcí: platí ji ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu, za rok nabytí ji tedy ještě neplatíte. Lhůty prvního přiznání a modelový výpočet najdete v kapitole SVJ a první roky.
• Pojištění: banka u hypotéky vyžaduje pojištění nemovitosti s vinkulací plnění ve svůj prospěch; kdy ho doložit, určují úvěrové podmínky. Pojištění domácnosti si sjednejte k převzetí klíčů.
• SVJ a fond oprav: jako vlastník jednotky se stáváte členem SVJ, pokud v domě vzniklo. Do té doby dům spravuje developer nebo jím pověřený správce.

Kontrola listu vlastnictví po zápisu

Po zápisu si stáhněte výpis z listu vlastnictví a zkontrolujte: jméno vlastníka (a způsob spoluvlastnictví), číslo jednotky, podíl na společných částech a pozemku, zástavní právo jen ve prospěch vaší banky a žádná jiná omezení, se kterými jste nepočítali. Pro dlouhodobou ochranu se hodí služba hlídací pes katastru, která vás upozorní na každé nové řízení u vaší nemovitosti (podmínky a cenu ověřte u ČÚZK).

Podpisem předávacího protokolu péče o byt nekončí. Řada vad se v novostavbě projeví až po první topné sezoně, po prvním přívalovém dešti nebo když dům „sedne“. Záruka na novostavbu proto není jedno číslo, ale kombinace zákonné odpovědnosti za vady a smluvní záruky, kterou dává developer. Níže najdete lhůty, postup reklamace a co dělat, když developer nereaguje.

Odpovědnost za vady a záruka za jakost: v čem je rozdíl

Odpovědnost za vady vyplývá přímo ze zákona a developer ji nemůže vůči spotřebiteli vyloučit. Vztahuje se na vady, které byt měl už při převzetí, i když se projeví později – typicky skryté vady. Skrytou vadu nemovitosti je třeba vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit, a nejpozději do pěti let od nabytí; u bytu to je zpravidla od vkladu vlastnického práva do katastru (§ 2129 odst. 2 NOZ). Na pozdní vytknutí se developer musí sám odvolat a nemůže to udělat, pokud o vadě věděl. Pokud jste spotřebitel a vada se projeví do dvou let od přechodu nebezpečí škody na vás, má se za to, že byt byl vadný už v tu chvíli (§ 2129 odst. 3 NOZ) a developer by musel prokázat opak. Nebezpečí škody na bytě přechází zpravidla s nabytím vlastnictví, tedy vkladem; smlouva to může upravit jinak.

Záruka za jakost je dobrovolný závazek developera nad rámec zákona. Najdete ji v kupní smlouvě nebo ve smlouvě o smlouvě budoucí. Developer v ní slibuje, že byt bude po určitou dobu způsobilý k obvyklému použití, a rozdělí lhůty podle částí: delší na nosné konstrukce, střechu a izolace, kratší na vybavení, povrchy a spotřebiče. V záruční době nemusíte dokazovat, že vada existovala už při převzetí; co přesně záruka kryje, ale určuje smlouva – čtěte i výjimky.

Nároky z vady mají i promlčecí lhůtu (obecně tři roky, § 629 NOZ). Vytknutí vady developerovi a případná žaloba jsou dva různé kroky – pokud se spor táhne, nechte si lhůty spočítat advokátem.

Typy vad, lhůty a komu je reklamovat

Vady společných částí – střecha, fasáda, rozvody, chodby – jsou nejčastějším sporným bodem. SVJ není stranou kupních smluv, a proto může vady uplatnit jen tehdy, když na něj vlastníci práva postoupí nebo ho zmocní. Soudní praxe tu není jednotná; u větší vady se domluvte se sousedy a postup konzultujte s advokátem SVJ.

Jak reklamovat vadu novostavby: checklist

• Výslovně uveďte, že jde o reklamaci, a reklamujte písemně – e-mailem na adresu ze smlouvy, u závažné vady i doporučeně nebo datovou schránkou na sídlo developera.
• Popište projev vady (co vidíte, kde, od kdy, za jakých podmínek), ne domnělou příčinu.
• Přiložte fotografie a video s datem, u vlhkosti i měření vlhkoměrem.
• Uveďte požadovaný způsob nápravy – zpravidla odstranění vady opravou, případně přiměřenou slevu z ceny.
• Navrhněte lhůtu pro prohlídku a pro opravu a vyžádejte si potvrzení přijetí reklamace.
• Veďte si evidenci: datum, číslo reklamace, odpověď, termín opravy, podpis protokolu o odstranění.

Podrobný postup včetně vzoru textu najdete v článku Vady novostavby a reklamace; jak zapsat vady už při přejímce, popisuje kapitola přejímka bytu a předávací protokol.

První topná sezona: co je normální a co reklamovat

Nový dům vysychá a sedá. Vlasové trhlinky v omítce na styku různých materiálů (sádrokarton a zdivo, rohy oken) nebo mírně vyšší vlhkost vzduchu v první zimě jsou běžné – pomáhá pravidelné větrání, u rekuperace správné nastavení. Reklamovat byste měli:

• trhliny, které se rozšiřují, procházejí zdivem nebo se objevují opakovaně;
• plíseň, mokré skvrny, zatékání u oken, balkonových dveří a teras;
• netěsná okna, průvan, výrazně chladné stěny nebo podlahy;
• nerovnoměrné topení, hluk z rozvodů a vzduchotechniky, vadnou funkci plovoucí podlahy.

Někteří developeři nabízejí garanční prohlídku po roce. Pokud ne, udělejte si vlastní obchůzku zhruba po 12 měsících a znovu pár měsíců před koncem nejkratší smluvní záruky.

Když developer nereaguje

1. Písemná výzva s odkazem na předchozí reklamaci, popisem vady a konečnou lhůtou.
2. Znalecký posudek – stanoví příčinu vady a náklady na opravu; bez něj se o vadách těžko jedná.
3. Mimosoudní řešení – spotřebitel se může obrátit na Českou obchodní inspekci (ČOI); návrh se podává do jednoho roku od prvního uplatnění reklamace. Zda ČOI spor z koupě bytu od developera přijme, ověřte na coi.cz.
4. Soud – na odstranění vady, slevu nebo náhradu nákladů.

Modelový příklad: po druhé zimě zatéká pod práh terasy. Znalecký posudek vyjde na 15 000 Kč a stanoví náklady opravy hydroizolace na 80 000 Kč. Developer reklamaci uznal, ale opravu odkládá. Na základě posudku můžete požadovat opravu v pevném termínu, nebo se dohodnout na slevě odpovídající nákladům opravy; cenu posudku můžete požadovat jako náklad účelně vynaložený při uplatnění práva z vadného plnění (§ 1924 NOZ).

Pozor na riziko projektové společnosti: mnoho developerů staví přes účelovou firmu jen pro jeden projekt. Pokud po prodeji bytů zanikne nebo zůstane bez majetku, nároky z vad se vymáhají velmi těžko. Proto už při prověření developera zjistěte, kdo za projektem stojí, a ve smlouvě chtějte, aby za závazky ze záruky ručila mateřská společnost.

Prvních pár let v novém domě rozhoduje o tom, jak se v něm bude bydlet další desítky let. Vzniká společenství vlastníků, nastavují se příspěvky do fondu oprav, přichází první vyúčtování služeb a první přiznání k dani z nemovitých věcí. Developer v té době ještě často dům spravuje a sám rozhoduje. Tato kapitola shrnuje, co a kdy udělat a na co si dát pozor.

Kdy vzniká SVJ a co dělá developer

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) musí být založeno v domě, který má alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři patří čtyřem různým vlastníkům (§ 1198 NOZ). Developer ho proto obvykle zakládá sám už v době, kdy vlastní všechny jednotky – zákon to jedinému vlastníkovi dovoluje (§ 1200 NOZ). SVJ vzniká zápisem do rejstříku.

Na začátku developer vlastní většinu jednotek a dokud drží většinu podílů na společných částech, má u většiny rozhodnutí shromáždění rozhodující hlas. Většinou také připraví stanovy SVJ, obsadí výbor nebo funkci předsedy a vybere správce domu – často spřízněnou firmu. Velikost podílů a tím i hlasů a příspěvků určuje prohlášení vlastníka. Postupně, jak developer prodává, přechází rozhodování na kupující.

Co si ohlídat na prvních shromážděních:

• volbu výboru z řad kupujících, jakmile developer ztratí většinu;
• smlouvu se správcem: cenu, rozsah služeb a výpovědní lhůtu – po převzetí domu ji může SVJ změnit;
• předání dokumentace domu: dokumentace skutečného provedení, revize (elektro, plyn, výtahy, hromosvody), záruční listy technologií;
• evidenci reklamací vad společných částí a postup jejich uplatnění – SVJ na to potřebuje postoupení práv nebo plnou moc vlastníků (viz kapitola záruky a reklamace vad);
• pojištění domu: rozsah, pojistnou částku a spoluúčast.

Fond oprav a zálohy na služby v novostavbě

Měsíční platba do SVJ má dvě části. Fond oprav – zákon mluví o příspěvcích na správu domu a pozemku (§ 1180 NOZ) – je dlouhodobá rezerva na budoucí opravy, správu, pojištění a revize. Zálohy na služby (teplo, voda, výtah, úklid, osvětlení společných prostor, odpad) se jednou ročně vyúčtují. Podle zákona č. 67/2013 Sb. musí vlastník dostat vyúčtování služeb do čtyř měsíců od konce zúčtovacího období a přeplatek nebo nedoplatek se vyrovná do čtyř měsíců od doručení vyúčtování.

V novostavbě developer nastavuje první zálohy odhadem a fond oprav často nízko, aby byly náklady na bydlení v prodeji atraktivní. První vyúčtování proto bývá překvapením – u tepla i proto, že dům v první zimě vysychá.

Modelový příklad: byt 2+kk o podlahové ploše 60 m². Fond oprav 25 Kč/m² = 1 500 Kč měsíčně, zálohy na služby 2 800 Kč, pojištění domu a odměna správce jsou zahrnuté ve fondu oprav. Celkem 4 300 Kč měsíčně, k tomu elektřina a internet ve vlastní smlouvě. Pokud SVJ po třech letech zvedne fond oprav na 35 Kč/m², měsíční platba vzroste o 600 Kč.

Daň z nemovitých věcí: první přiznání

Daň platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu. Pokud vklad vašeho vlastnického práva nabyl účinků v roce 2026, podáváte přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna 2027 – protože jde o neděli, do pondělí 1. února 2027; pokud katastr o vkladu rozhodl až po 31. prosinci, podává se přiznání do konce třetího měsíce po měsíci, v němž byl vklad zapsán (pokyny Finanční správy k přiznání). V dalších letech už přiznání nepodáváte, pokud se nic nezmění. Daň do 5 000 Kč je splatná do 31. května.

Modelový příklad: byt 60 m² v bytovém domě v Praze: 60 × 1,22 × 3,50 Kč × 4,5 (koeficient pro Prahu) ≈ 1 153 Kč ročně (inflační koeficient je pro rok 2026 1,0, bez místního koeficientu). Samostatná jednotka garážového stání se daní vyšší sazbou a koeficient velikosti obce se na ni nepoužije. Aktuální koeficienty obce ověřte u finančního úřadu.

Pojištění: dům, domácnost, odpovědnost

• Pojištění nemovitosti celého domu sjednává SVJ; povinnost zákon nestanoví, obvykle ji ukládají stanovy nebo rozhodnutí shromáždění. Ověřte, zda kryje i vnitřní vybavení jednotek, nebo jen konstrukce a společné části.
• Pojištění domácnosti si sjednává každý vlastník – kryje nábytek, elektroniku a osobní věci.
• Pojištění odpovědnosti je důležité hlavně kvůli vytopení sousedů pod vámi.

Nebezpečí škody na bytě přechází na kupujícího zpravidla s nabytím vlastnického práva (vkladem), smlouva to ale může upravit jinak. Pojištění domácnosti proto sjednejte nejpozději ke dni převzetí klíčů. Proč se vyplatí hlídat pojistnou částku, ukazuje článek o podpojištění českých nemovitostí.

Pronájem investičního bytu v novém domě

Běžný dlouhodobý pronájem je právem vlastníka a SVJ ho podle převažujícího výkladu zakázat nemůže. Vlastník ale musí SVJ oznámit počet osob, které budou mít v bytě domácnost déle než tři měsíce v roce (§ 1177 NOZ), a nájemník musí dodržovat domovní řád. Pravidla krátkodobých pronájmů se v ČR i v EU mění – před koupí bytu na tento účel si ověřte aktuální stav i stanovy domu. Výnosy a rizika investičního bytu rozebírá článek Investiční byt.

Prvních 24 měsíců po převzetí

Cena v ceníku developera není konečná částka, kterou za nový byt zaplatíte. Přidávají se k ní poplatky státu a bance, služby odborníků, vybavení, které standard neobsahuje, a od prvního měsíce po převzetí také pravidelné náklady na bydlení. Dohromady jde snadno o stovky tisíc korun. Podrobný rozpis najdete v článku Náklady na koupi bytu, tady je přehled pro koupi od developera.

Co už v ceně je: DPH, a daň z nabytí se neplatí

Developer prodává nový byt s DPH a v ceně pro spotřebitele je daň už zahrnuta. U bytu do 120 m² podlahové plochy platí snížená sazba 12 %, u většího bytu 21 % z celé ceny (stav 2026; ověřte u Finanční správy). U garážového stání a sklepa se praxe liší: samostatně prodávané stání bývá fakturováno s 21 %, pro příslušenství prodávané spolu s bytem chybí jednotné stanovisko finanční správy. Chtějte proto v ceníku i ve smlouvě cenu a sazbu DPH zvlášť pro každou položku. Podrobnosti najdete v článku DPH při koupi novostavby.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, takže ji při koupi bytu od developera neplatí kupující ani prodávající.

Jednorázové náklady při koupi

• Vklad do katastru: správní poplatek 2 000 Kč za každý návrh na vklad. S hypotékou se obvykle podávají dva návrhy (vlastnické a zástavní právo), tedy celkem 4 000 Kč (stav 2026; ověřte u ČÚZK).
• Hypotéka: odhad zástavní hodnoty, poplatek za zpracování nebo čerpání úvěru, výpisy z katastru. Banky část poplatků v akcích odpouštějí, proto porovnávejte RPSN, ne jen úrokovou sazbu.
• Vlastní advokát na kontrolu rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí a kupní smlouvy.
• Úschova kupní ceny: u developerských projektů ji často platí prodávající. Kdo ji hradí, si ověřte už v rezervační smlouvě.
• Stavební technik na přejímku: obvykle několik tisíc korun podle velikosti bytu a rozsahu měření.
• Klientské změny: rozdíl ceny proti standardu a často i projekční nebo administrativní poplatek developera. Více v článku Standard vybavení a klientské změny.
• Vybavení mimo standard: kuchyň se spotřebiči, vestavěné skříně, svítidla, stínění, u bytu se zahrádkou plot nebo zavlažování.
• Stěhování a přepisy: stěhovací firma, smlouvy na elektřinu, případně plyn, a internet.

Modelový rozpočet: byt za 6 milionů Kč

Modelový příklad: byt 2+kk o podlahové ploše 60 m² za 6 000 000 Kč včetně DPH, financovaný hypotékou se 20 % vlastních zdrojů. Garážové stání není v ceně. Částky jsou orientační rozpětí ke 2026.

Samotné poplatky a služby v modelovém příkladu dělají jen asi 12 000–82 000 Kč, zbytek je vybavení. Kuchyň objednaná u developera jako klientská změna se může stát součástí kupní ceny, a tedy i hypotéky, pokud ji banka uzná jako účel úvěru a promítne do odhadu. To si ověřte předem; jinak ji platíte z vlastních peněz. Kolik vám banka půjčí a jakou splátku čekat, si spočítáte v hypoteční kalkulačce.

Peníze navíc během výstavby

Při splátkovém kalendáři banka čerpá hypotéku postupně a do dokončení stavby platíte úroky z již vyčerpané části. Modelový příklad: z hypotéky se rok před dokončením vyčerpá 600 000 Kč na druhou zálohu. Při modelové sazbě 5 % zaplatíte za 12 měsíců jen na úrocích asi 30 000 Kč, a to ještě v době, kdy byt nemůžete užívat. Zeptejte se i na poplatek za nevyčerpaný úvěr. Totéž platí pro překlenovací úvěr na zálohy. A kdo bydlí v nájmu, platí po celou dobu výstavby nájem i úroky, při zpoždění developera i déle.

Pravidelné náklady v prvním roce

Daňové přiznání podáváte zpravidla do 31. ledna roku následujícího po vkladu do katastru. Jak se stanoví platby do SVJ, popisuje kapitola SVJ a první roky. Odpočet úroků z hypotéky na vlastní bydlení (nejvýše 150 000 Kč ročně na společně hospodařící domácnost u bydlení pořízeného od roku 2021; stav 2026, ověřte u Finanční správy) vám část nákladů na bydlení vrátí na dani z příjmů.

Provize a další položky, které se snadno přehlédnou

Když kupujete přímo od developera, provizi realitní kanceláři obvykle neplatíte. Nabízí-li developerský byt realitní kancelář, nechte si písemně potvrdit, kdo provizi hradí. Hlídejte také cenu stání a sklepa (bývají zvlášť), ceny bez DPH, poplatek za postoupení smlouvy a doložku, která developerovi dovoluje zvýšit cenu během výstavby. Chtějte pevnou cenu, nebo aspoň jasný strop a přesný vzorec zvýšení. Nevyvážené ujednání ve spotřebitelské smlouvě může být nepřiměřené a nepřihlíží se k němu (§ 1813 NOZ), o konkrétní doložce ale nakonec rozhoduje soud. Před podpisem ji proto nechte posoudit advokátem.

Koupě bytu od developera trvá u hotového bytu několik týdnů až měsíců, při koupi v předprodeji i dva až tři roky. Podepíšete tři až čtyři smlouvy, zaplatíte několik záloh a teprve vkladem do katastru se stanete vlastníkem. Tato stránka shrnuje celý průvodce do jednoho přehledu, který si můžete vytisknout a odškrtávat. Ke každému kroku vede odkaz na podrobnou kapitolu.

Celý postup koupě bytu od developera ve 14 krocích

Pět nejdražších chyb kupujících

1. Podpis bez vlastního advokáta. Smlouvy připravuje developer a chrání v nich hlavně sebe. Kontrola nezávislým advokátem stojí zlomek ceny bytu a je nejlevnější pojistkou celé koupě. Na co se zaměřit, ukazuje kapitola Smlouvy s developerem a článek Smlouva o smlouvě budoucí kupní.
2. Zálohy bez zajištění. Zálohy placené developerovi před převodem bytu nechrání k říjnu 2026 žádný zvláštní zákon (ověřte u MMR). Ochranu vám dá jen smlouva: úschova, bankovní záruka, vázaný účet nebo zástava. Bez ní při úpadku developera hrozí, že peníze nedostanete zpět celé.
3. Hypotéka až po rezervaci. Rezervační lhůta bývá krátká. Kdo teprve potom zjišťuje, kolik mu banka půjčí, riskuje rezervační poplatek. Předběžný příslib banky si zajistěte předem, viz Hypotéka na novostavbu.
4. Přejímka bez technika. Vlhkost, nerovnosti nebo vady oken laik často nepozná. Technik stojí několik tisíc korun, oprava přehlédnuté vady po nastěhování mnohem víc.
5. Protokol „bez vad“. Co není v předávacím protokolu, se později dokazuje složitě. Vady zapište, i když je developer slibuje „hned opravit“. Další chyby a tipy sepisuje článek Jaké jsou nejčastější chyby při koupi nemovitosti.

Klíčová pravidla a čísla 2026 na jedné stránce

Čísla a lhůty se mění. Před podpisem si je ověřte u uvedeného úřadu nebo u svého advokáta. Průvodce nenahrazuje právní ani finanční poradenství.

Nejrizikovější kroky rozebírají samostatné články: splátkový kalendář u novostavby, jak prověřit developera, rezervační smlouva a poplatek, smlouva o smlouvě budoucí a kupní smlouva a zpoždění a insolvence developera.

Co dál: od průvodce k výběru bytu

Nejtěžší je začít správným projektem. V databázi developerských projektů filtrujte podle lokality, ceny a stavu. Projekty v předprodeji nabízejí nejnižší ceny a nejvíc prostoru pro klientské změny, ale také nejdelší čekání a vyšší riziko zpoždění. Byty v prodeji mají známější termín dokončení, hotové byty najdete pod ihned k nastěhování. Na mapě novostaveb porovnáte okolí a dopravu, přehled měst a čtvrtí najdete v sekci lokality. Nejčastěji hledané nabídky: nové byty v Praze, novostavby v okolí Prahy a byty v Brně.

Zvažujete, zda je novostavba pro vás vůbec správná volba? Výhody a nevýhody shrnuje článek Jaké jsou výhody a nevýhody koupě novostavby. Neznámé pojmy jako smlouva o smlouvě budoucí, čerpání hypotéky, kolaudace nebo záruka za jakost vysvětluje náš slovník, začít můžete heslem developerský projekt.