Koupě bytu v předprodeji: nižší cena, vyšší riziko? Jak se chránit

Předprodej je fáze, kdy developer začne nabízet byty v projektu, který teprve vzniká. Projekt je často ve stavu v přípravě nebo těsně po vydání povolení a stavba ještě nezačala. Na novostavby.com takové projekty najdete pod stavem předprodej.

Jak na předprodej navazují další kroky až po vklad do katastru, ukazuje velký průvodce koupě bytu od developera.

Proč developer prodává tak brzy?

• Financování: banka obvykle poskytne úvěr na výstavbu až poté, co se prodá dohodnutý podíl bytů. Předprodej je pro developera důkaz poptávky.
• Peníze dopředu: zálohy kupujících snižují, kolik si developer musí půjčit.
• Test trhu: podle zájmu developer upravuje ceny, dispozice i počet bytů v dalších etapách.

Cena v předprodeji bývá nižší než při dokončení. O kolik, se mezi projekty a obdobími výrazně liší a záleží na tom, jak se vyvíjí celý trh. Ceník v předprodeji se navíc obvykle zvedá po vlnách, jak ubývá volných bytů. Sleva tedy není dárek: je to cena za riziko a za čas, po který vaše peníze leží v projektu bez užitku. Na vývoj cen se podívejte v článku ceny nových bytů.

Komu se předprodej hodí a komu ne

Předprodej dává smysl, pokud nemusíte bydlet k určitému datu, máte kde přečkat případné zpoždění a zálohy zaplatíte bez napjatého rozpočtu. Hodí se také tomu, kdo chce konkrétní byt s nejlepším výhledem nebo chce výrazně upravit dispozici. Naopak pokud prodáváte stávající byt, končí vám nájem nebo potřebujete jistotu termínu kvůli škole dětí, je bezpečnější vybírat mezi projekty ve stavu v prodeji s rozestavěným domem, případně mezi byty k nastěhování ihned.

Projekty prodávané v předprodeji jsou často ve fázi, kdy se stavba povoluje. Proč tato fáze trvá dlouho a co ji zdržuje, vysvětlujeme v článku jak vzniká developerský projekt.

Modelový příklad: kupující v předprodeji zaplatí 20 % ceny bytu za 7 milionů Kč, tedy 1,4 milionu Kč. Projekt se zpozdí o 14 měsíců. Pokud ve smlouvě není smluvní pokuta, kupující nedostane nic a za tu dobu zaplatí na nájmu řádově stovky tisíc korun. Pokud developer zkrachuje a zálohy nejsou zajištěné, může o velkou část peněz přijít.

Při koupi bytu ve výstavbě kupujete slib. Prověřte proto, kdo ho dává a čím je podložený.

Developer

• Historie: kolik projektů dokončil, jak velké, a zda je dokončil v termínu. Profily firem najdete v přehledu developerů.
• Projektová společnost: projekty často vlastní jednoúčelová společnost s malým základním kapitálem. Zjistěte v obchodním rejstříku, kdo je za ní, a ve sbírce listin, zda zveřejňuje účetní závěrky.
• Insolvenční rejstřík: ověřte společnost i mateřskou firmu.
• Reference: zajděte se podívat do starších projektů, zeptejte se obyvatel na reklamace a komunikaci.

Projekt

• Pozemek: na listu vlastnictví v katastru ověřte, že pozemek vlastní projektová společnost a čím je zatížen (zástavní právo banky je u financovaných projektů běžné).
• Povolení: je stavba povolena a je rozhodnutí pravomocné? Bez toho je termín dokončení jen přání.
• Financování: financuje stavbu banka? Bankovní financování znamená další kontrolu postupu stavby a rozpočtu.
• Generální dodavatel: je vybraný? Jde o renomovanou firmu?

Další tipy najdete v článku jak vybrat developerskou firmu.

Po rezervační smlouvě následuje zpravidla smlouva o smlouvě budoucí kupní, ve které se platí zálohy. Česká republika nemá zákon, který by zálohy kupujících u developerů zvlášť chránil (například povinným vázaným účtem nebo garančním fondem). Ochranu si proto musíte vyjednat ve smlouvě.

• Výše záloh: čím nižší záloha před kolaudací, tím menší riziko. Vysoké zálohy ještě před pravomocným povolením jsou varovný signál.
• Úschova: bankovní, advokátní nebo notářská úschova vyplatí peníze developerovi až po splnění podmínek. Ptejte se, jaké podmínky to jsou a kdo je ověřuje. Více v článku úschova kupní ceny.
• Platby podle milníků: zálohy navázané na skutečný postup stavby (dokončení hrubé stavby, kolaudace), ne na data v kalendáři.
• Bankovní záruka nebo ručení mateřské firmy: u větších developerů je lze vyjednat, ale nejsou běžné.
• Smluvní pokuta: smluvní pokuta za zpoždění by měla odpovídat sankcím, které developer chce po vás za pozdní platbu.
• Odstoupení: právo odstoupit při zpoždění nad určitou mez nebo při podstatné změně projektu a vrácení záloh v pevné lhůtě.

Smlouvu před podpisem nechte projít advokátem, který zastupuje vás, ne developera. Podrobný rozbor smlouvy najdete v článku smlouva o smlouvě budoucí kupní. Pokud zálohy financujete úvěrem, přečtěte si i financování záloh. Dokud byt není v katastru zapsán jako jednotka (alespoň rozestavěná), banka na něj zástavní právo zapsat nemůže; zálohy proto financuje například předhypotečním úvěrem, který se po zápisu jednotky splatí hypotékou, nebo se zajištěním jinou nemovitostí. Podmínky si ověřte ještě před podpisem.

Kromě ceny má předprodej jednu výhodu, kterou později nezískáte: klientské změny. Dokud stavba nedošla do fáze vnitřních prací, můžete často upravit:

• dispozici (spojení nebo rozdělení místností, posun příček),
• rozvody elektřiny, zásuvek, osvětlení a datových rozvodů,
• umístění kuchyně a přípojek,
• podlahy, obklady, dveře a sanitu v rámci nabídky developera nebo i mimo ni.

Změny developer obvykle zpoplatňuje (projekt i práce) a určuje termín, do kdy je lze zadat. Domluvte si písemně cenu, rozsah a to, jak změna ovlivní termín předání. Více v článku standard vybavení a klientské změny.

Druhou výhodou je výběr: v předprodeji jsou volné i nejlepší byty s terasou, nejvyšším patrem nebo nejlepší orientací, které se vyprodávají nejdřív.

Někteří kupující v předprodeji neplánují bydlet, ale smlouvu před dokončením prodat se ziskem. Právně jde o postoupení smlouvy o smlouvě budoucí na nového kupujícího.

• Souhlas developera: postoupení smlouvy podle občanského zákoníku (§ 1895) vyžaduje souhlas druhé strany, tedy developera. Developeři ho často podmiňují poplatkem nebo ho do určité fáze prodeje zakazují.
• Daně: dokud nejste vlastníkem bytu, neprodáváte nemovitost, ale svá práva ze smlouvy. Zdanění takového příjmu se může lišit od prodeje bytu a osvobození po časovém testu se na něj zpravidla nevztahuje. Konkrétní případ proberte s daňovým poradcem nebo s Finanční správou.
• Riziko trhu: pokud ceny stagnují, nového kupce za vyšší cenu nemusíte najít.

Kontrolní seznam před podpisem v předprodeji

• Víte, kdo je developer a kolik projektů dokončil?
• Vlastní projektová společnost pozemek?
• Je stavba povolena pravomocně?
• Kolik zaplatíte před kolaudací a jak jsou zálohy zajištěny?
• Je termín dokončení pevný a s jakou sankcí?
• Můžete odstoupit a smlouvu postoupit?
• Jsou přílohou půdorys, výměra, standard vybavení a postup klientských změn?
• Prověřila vaše banka, že na byt poskytne hypotéku a jak se bude čerpat?

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani daňové poradenství.