Jak zaplatit byt v novostavbě: splátkový kalendář, zálohy a hypotéka (2026)

Splátkový kalendář, u developerů častěji nazývaný platební kalendář, je část smlouvy (obvykle příloha smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebo smlouvy o dílo), která určuje, kolik procent kupní ceny zaplatíte, kdy a za jakých podmínek. Nesplácíte dluh, ale platíte zálohy na byt, který se teprve staví.

Kde má splátkový kalendář místo v celém postupu koupě, od rezervace po vklad, ukazuje velký průvodce koupě bytu od developera.

Pro vás kalendář určuje tři věci: kolik vlastních peněz musíte mít v ruce před dokončením, jak dlouho jsou vaše peníze vystavené riziku a zda budete potřebovat dražší úvěr na překlenutí doby, než lze čerpat běžnou hypotéku.

Kalendář proto řešte už před podpisem rezervační smlouvy. Během rezervační lhůty (často 14–30 dní) si ověřte, zda vám banka na daný kalendář půjčí. Po zaplacení rezervačního poplatku se o kalendáři vyjednává hůř a při odstoupení můžete o poplatek nebo jeho část přijít (podrobně v článku o rezervační smlouvě). Rezervační poplatek se zpravidla započítává do první zálohy; ověřte si to ve smlouvě.

Zálohy lze navázat buď na postup stavby (milníky), nebo na pevná data. Pro kupujícího je výrazně bezpečnější první varianta.

U milníků si hlídejte, kdo a čím jejich splnění dokládá. Ideální je nezávislý doklad: zápis technického dozoru investora, potvrzení financující banky nebo fotodokumentace s datem. Samotné oznámení developera je slabý důkaz. Pořadí milníků popisují fáze výstavby.

Poslední platba by měla být vázaná na kolaudaci, zápis jednotky do katastru a podpis kupní smlouvy, ne jen na „dokončení stavby“. Teprve když je jednotka zapsaná v katastru, může na ni banka zpravidla zřídit zástavní právo a uvolnit hypotéku v plné výši.

Pro srovnání počítáme s modelovým bytem 2+kk za 6 000 000 Kč včetně DPH 12 %, rezervací 100 000 Kč započtenou do první zálohy a dobou výstavby zhruba dva roky. Čísla jsou ilustrační; skutečný kalendář určuje smlouva konkrétního projektu.

Nejčastěji se v nabídkách objevují modely 10/90, 20/80 a 10/20/70. Model 100 % po dokončení nabízejí developeři hlavně u bytů k okamžitému nastěhování, kde už je kolaudace hotová: zaplatíte rezervaci a pak celou cenu při kupní smlouvě, často přes úschovu kupní ceny. Vyšší zálohy (50 % a více) bývají spojené se slevou, viz výpočet níže.

Platí jednoduché pravidlo: čím víc peněz zaplatíte před dokončením, tím déle nesete riziko a tím větší podíl musíte mít z vlastních zdrojů nebo z úvěru na zálohy. U projektů v předprodeji bývá cena nejnižší, ale doba mezi první zálohou a klíči nejdelší.

Hypotéka na vlastní bydlení smí podle závazného limitu ČNB činit nejvýše 80 % hodnoty zastavované nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let 90 % (LTV, stav 2026; ověřte u ČNB). Limity DSTI a DTI jsou vypnuté (DSTI od 1. 7. 2023, DTI od 1. 1. 2024), banka ale bonitu posuzuje podle svých pravidel. Hodnota se určuje odhadem banky, který může být nižší než kupní cena; v příkladu počítáme s odhadem 6 000 000 Kč.

• LTV 80 %: hypotéka nejvýše 4 800 000 Kč, vlastní zdroje alespoň 1 200 000 Kč.
• LTV 90 %: hypotéka nejvýše 5 400 000 Kč, vlastní zdroje alespoň 600 000 Kč.

Háček je v načasování. Běžnou hypotéku banka zpravidla uvolní až po zápisu zástavy k hotové jednotce. Co developer chce před dokončením nad rámec vašich vlastních zdrojů, musíte financovat jinak. Tuto částku nazýváme mezera:

Čtyřicetiletý kupující s 1,2 milionu Kč tak zvládne 20/80 bez dalšího úvěru, u 10/20/70 mu chybí 600 000 Kč.

Mezeru lze pokrýt předhypotečním úvěrem, překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření, hypotékou se zástavou jiné nemovitosti nebo postupným čerpáním hypotéky už na zálohy, pokud to banka u daného projektu umožní (například se zástavou pozemku či rozestavěné jednotky). Možnosti a jejich náklady porovnává oddíl o předhypotečním a překlenovacím úvěru níže. Celkové splátky si předem spočítejte v hypoteční kalkulačce a nechte si od banky písemně potvrdit, že konkrétní projekt i kalendář akceptuje.

Pozor: limit LTV se vztahuje na všechny úvěry zajištěné nemovitostí, tedy i na část hypotéky čerpanou na zálohy. Úvěr na zálohy proto vlastní zdroje nenahrazuje, jen umožní čerpat hypotéku dřív. U investičních bytů (pronájem, třetí a další nemovitost) uplatňují banky od 1. 4. 2026 přísnější doporučení ČNB (LTV 70 %, DTI 7; stav 2026, definice ověřte na cnb.cz): u modelového bytu tedy vlastní zdroje alespoň 1 800 000 Kč.

Nejběžnější a nejlevnější řešení je zaplatit zálohy z úspor a hypotéku čerpat až na zbytek ceny po kolaudaci. Pokud úspory nestačí, nabízejí se tyto možnosti:

Předhypoteční úvěr

Předhypoteční úvěr je úvěr, kterým banka financuje zálohy v době, kdy ještě nemůže zapsat zástavní právo k bytu. Po kolaudaci, zápisu jednotky a podpisu kupní smlouvy se převede na běžnou hypotéku nebo ho hypotéka splatí.

• Sjednává se spolu s hypotékou u stejné banky, často jako její první fáze.
• Během výstavby platíte jen úroky z vyčerpané částky.
• Zajištění bývá náhradní: zástava práv ze smlouvy s developerem, ručitel, pojištění nebo zjednodušený režim u projektů, které banka financuje. Podmínky se mezi bankami výrazně liší.
• Úroková sazba může být vyšší než u hypotéky po zapsání zástavy.

Předhypoteční úvěr není dostupný u každého projektu ani u každé banky. Než podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí kupní, nechte si od banky písemně potvrdit, že konkrétní projekt a platební kalendář akceptuje.

Zákon připouští odpočet úroků i u úvěru, který banka nebo stavební spořitelna poskytla v souvislosti s hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření, tedy zpravidla i u předhypotečního a překlenovacího úvěru (§ 15 odst. 3 zákona o daních z příjmů). U koupě bytu ale odpočet lze uplatnit jen za rok, po který byt vlastníte; v roce nabytí stačí vlastnictví ke konci roku. Úroky zaplacené v letech před zápisem vlastnického práva proto zpravidla odečíst nelze. Konkrétní případ si ověřte u Finanční správy nebo daňového poradce.

Překlenovací úvěr ze stavebního spoření

Překlenovací úvěr poskytuje stavební spořitelna klientovi, který má smlouvu o stavebním spoření, ale ještě nesplnil podmínky pro řádný úvěr (minimální našetřenou částku, dobu spoření nebo hodnoticí číslo).

1. Spořitelna vám půjčí až do výše cílové částky.
2. Během překlenovací fáze platíte úroky z úvěru a zároveň dál spoříte na účet stavebního spoření.
3. Po splnění podmínek se úspory a řádný úvěr ze stavebního spoření použijí na splacení překlenovacího úvěru a pokračujete splácením řádného úvěru.

Výhoda pro zálohy u novostavby: menší částky mohou spořitelny poskytovat bez zástavy nemovitosti (limity se liší podle spořitelny), takže úvěr lze čerpat i na byt, který ještě nestojí. U vyšších částek už spořitelna zástavu požaduje a uplatňují se i limity LTV podle ČNB. Nevýhodou jsou vyšší celkové náklady, protože během překlenovací fáze platíte úroky a zároveň spoříte.

Pozor na záměnu pojmů: „překlenovacím úvěrem“ se v bankách někdy označuje i krátkodobý úvěr na koupi nového bydlení do doby, než prodáte to staré. To je jiný produkt s jinými podmínkami.

Hypotéka bez akontace a „byt na splátky“

Hypotéka bez akontace na vlastní bydlení, tedy úvěr na 100 % ceny, je v roce 2026 kvůli limitu LTV prakticky nedostupná, pokud se zastavuje jen kupovaný byt. Možná je jen se zástavou další nemovitosti; LTV se pak počítá z hodnoty obou. Inzeráty typu „byt na splátky“ proto čtěte pozorně: často jde o platební kalendář s nižšími zálohami, nájem s právem koupě nebo o nabídku úvěru s jinými podmínkami. Vždy zjistěte, kdy se stanete vlastníkem a co se stane s penězi, pokud splácení přerušíte.

Zálohy můžete zaplatit i bezúčelovým spotřebitelským úvěrem. Ten je ale dražší, má kratší splatnost a banka ho při posouzení hypotéky započítá mezi vaše dluhy.

Hypotéka na byt v novostavbě funguje jinak než při koupi hotového bytu. Jednotka vzniká zápisem prohlášení vlastníka do katastru; developer ho často podává až po kolaudaci. Zapsat lze i rozestavěnou jednotku, ta ale až do převodu patří developerovi. Kupující ji proto nemůže bance nabídnout jako zástavu dřív, než podepíše kupní smlouvu a podá návrh na vklad.

Čerpání hypotéky znamená, že banka posílá peníze z úvěru příjemci, u novostavby developerovi nebo do úschovy. Banka neplatí dopředu: každé čerpání musí odpovídat smlouvě s developerem a splnění podmínek úvěrové smlouvy.

Čím banka úvěr zajistí

1. Zástava budoucí jednotky po jejím vzniku. Nejčastější varianta. Banka hlavní část úvěru uvolní až po zápisu jednotky do katastru, podpisu kupní smlouvy a podání návrhu na vklad vlastnického a zástavního práva. Do té doby financujete zálohy jinak.
2. Zástava jiné nemovitosti. Pokud vy nebo blízká osoba vlastníte jinou nemovitost, banka ji může zastavit a čerpat úvěr už na zálohy. Po vzniku jednotky lze zástavu převést.
3. Zvláštní režim u spolupracujících projektů. Některé banky financují samotného developera a u jeho projektu nabízejí kupujícím zjednodušené čerpání záloh. Podmínky se liší, ptejte se konkrétní banky.

Jakmile zástavní právo k bytu vznikne, banka bude požadovat pojištění nemovitosti s vinkulací pojistného plnění ve svůj prospěch. Počítejte s ním v rozpočtu.

Úroky z čerpání a lhůta pro dočerpání

Během čerpání obvykle platíte jen úroky z vyčerpané části, takzvané úroky z čerpání. Řádné splátky jistiny začínají až po dočerpání nebo po termínu stanoveném ve smlouvě. Ověřte, do kdy musíte úvěr vyčerpat a kolik stojí prodloužení této lhůty, pokud se stavba zpozdí.

Harmonogram od rezervace po poslední čerpání

1. Před rezervací: nezávazná konzultace s bankou nebo poradcem, ověření bonity a výše vlastních zdrojů. Užitečný je i náš článek jak získat hypotéku.
2. Rezervace bytu: zaplacení rezervačního poplatku, získání smlouvy, platebního kalendáře a standardu.
3. Před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí: předložení smlouvy bance, potvrzení, že podmínky čerpání odpovídají platebnímu kalendáři.
4. Schválení úvěru a podpis úvěrové smlouvy: včetně termínu pro počáteční a konečné čerpání.
5. Výstavba: placení záloh, úroky z vyčerpané části, sledování postupu stavby.
6. Kolaudace a zápis jednotek: developer oznámí termín podpisu kupní smlouvy.
7. Kupní smlouva, zástavní smlouva, návrh na vklad: banka uvolní zbytek úvěru, obvykle po podání návrhu na vklad nebo po jeho zápisu.
8. Převzetí bytu a začátek řádného splácení.

Časté chyby: podpis smlouvy o smlouvě budoucí bez ověření, že banka platební kalendář akceptuje, a příliš krátká lhůta pro dočerpání úvěru bez možnosti prodloužení při zpoždění stavby.

Speciální „hypotéka pro mladé“ se státní dotací v roce 2026 neexistuje: plošný příspěvek na první bydlení ani státní garance hypoték pro mladé nejsou, jde jen o návrhy. Dotované hypotéky s příspěvkem na úrok fungovaly v minulosti; jak vypadaly, popisuje starší článek dotovaná hypotéka. Dnes se pod tímto názvem nabízí spíš zvýhodnění sazby od banky nebo developera, proto si u takové nabídky nechte písemně potvrdit, kdo zvýhodnění poskytuje, za jakých podmínek a na jak dlouho. Mladším kupujícím reálně pomáhá limit LTV 90 % pro žadatele mladší 36 let (viz výše) a v některých obdobích zvýhodněný úvěr Státního fondu podpory investic v programu Vlastní bydlení; jeho podmínky a dostupnost se mění, vždy je ověřte na sfpi.cz (stav 2026).

Developer je zpravidla plátcem DPH a daň je součástí ceny. Daň musí přiznat ke dni uskutečnění plnění nebo ke dni přijetí úplaty, podle toho, co nastane dříve (§ 21 odst. 1 zákona č. 235/2004 Sb.), u zálohy tedy už dnem jejího připsání; konkrétní postup ověřte u Finanční správy. Každá záloha tedy v sobě DPH obsahuje.

V modelovém příkladu (byt s celkovou podlahovou plochou do 120 m², sazba 12 %) obsahuje záloha 600 000 Kč daň 64 286 Kč a základ 535 714 Kč. Garážové stání prodávané jako samostatná jednotka se v praxi obvykle fakturuje se sazbou 21 %; zda lze stání nebo sklep prodávané s bytem zdanit 12 %, je sporné. Limity pro sníženou sazbu a sazby u stání a sklepa rozebírá článek náklady na koupi bytu.

Co chtít od developera:

• Doklad ke každé platbě (daňový doklad k přijaté úplatě) s datem, částkou, základem a DPH. Vůči kupujícímu, který není podnikatel, ho zákon developerovi obecně neukládá, proto si ho vyžádejte ve smlouvě. Hodí se pro banku i při sporu.
• Rozpis ceny a sazby DPH po položkách (byt, stání, sklep, klientské změny) už v ceníku a ve smlouvě.
• Ujednání pro případ změny sazby DPH: zda je cena pevná včetně DPH, nebo se mění. U zálohy se použije sazba platná ke dni, kdy vznikla povinnost daň přiznat, tedy ke dni přijetí (§ 37a zákona o DPH); při změně zákona ale rozhodují i jeho přechodná ustanovení.

Nad rámec DPH: platbu přesahující 270 000 Kč za den je nutné provést bezhotovostně (zákon č. 254/2004 Sb.), proto plaťte vždy převodem a jen na účet uvedený ve smlouvě. Změnu čísla účtu oznámenou e-mailem si ověřte telefonicky.

Zvláštní zákon, který by zálohy kupujících novostaveb chránil (například garančním fondem), v Česku není (stav 2026; ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Pokud developer zkrachuje před převodem bytu, jste s nezajištěnou zálohou jen jedním z nezajištěných věřitelů a pohledávku musíte přihlásit v insolvenčním řízení (viz ochrana záloh při insolvenci developera). Ochranu si proto musíte vyjednat ve smlouvě.

Pokud developer úschovu záloh odmítá (což je pochopitelné, peníze potřebuje na stavbu), chtějte aspoň platby na projektový účet u financující banky a písemné potvrzení, že financování projektu je zajištěné. Doplňte smluvní pokutu za prodlení, právo odstoupit při výrazném zpoždění developera a lhůtu pro vrácení záloh. Pro úschovu se používá i anglický pojem escrow.

Před první zálohou si ověřte prodávajícího, vlastnictví pozemku a povolení stavby (návod v článcích jak prověřit developera a koupě bytu v předprodeji).

Developeři někdy nabízejí slevu výměnou za vyšší zálohy, protože jim tím klesá potřeba bankovního úvěru. Zda se to vyplatí, zjistíte jednoduchým výpočtem: slevu porovnejte s tím, kolik by vám peníze vydělaly jinde, nebo kolik zaplatíte za úvěr, kterým vyšší zálohu pokryjete.

Modelový příklad: místo modelu 20/80 vám developer nabídne 50/50 se slevou 3 %, tedy 180 000 Kč. Navíc zaplatíte 30 % ceny (1 800 000 Kč) zhruba o 18 měsíců dřív.

• Implicitní výnos slevy: 180 000 Kč ÷ (1 800 000 Kč × 1,5 roku) = přibližně 6,7 % ročně.
• Z vlastních úspor: pokud by vám peníze jinde vynesly 3 % ročně, přijdete o 81 000 Kč. Čistý zisk 99 000 Kč.
• Z úvěru na zálohy: při úroku 5,5 % ročně a placení jen úroků zaplatíte bance asi 148 500 Kč. Zbude 31 500 Kč, z nichž ještě odečtěte poplatky za úvěr. Výhoda je minimální.

Sazby jsou ilustrační. Ve výpočtu chybí riziko: o 1,8 milionu Kč víc je po dobu výstavby vystaveno možnému zpoždění nebo insolvenci developera. Vyšší zálohy proto přijímejte jen u prověřeného developera, s milníkovou vazbou a nejlépe se zajištěním.

Vyjednávat lze i opačně: menší první zálohu nebo posun druhé zálohy až na hrubou stavbu. Nejsilnější pozici máte před podpisem rezervace.

1. Procenta i částky: každá platba je uvedená v procentech i v korunách včetně DPH.
2. Milníky místo dat: zálohy jsou vázané na ověřitelný postup stavby, ne jen na kalendářní data.
3. Doklad o milníku: je dané, kdo splnění milníku potvrzuje (technický dozor, banka).
4. Splatnost: lhůta od výzvy je přiměřená (obvykle 14–30 dní), abyste stihli čerpat úvěr.
5. Rezervační poplatek: započítává se do první zálohy a je jasné, kdy se vrací.
6. Účet: číslo účtu (ideálně projektového) je přímo ve smlouvě; platby jen převodem.
7. Zajištění: úschova, vázaný účet, bankovní záruka nebo zástava; pokud žádné, víte o tom předem.
8. DPH: rozpis sazeb po položkách, doklady ke každé platbě a ujednání pro změnu sazby.
9. Zpoždění: smluvní pokuta, právo odstoupit a lhůta pro vrácení záloh včetně příslušenství.
10. Soulad s bankou: banka písemně potvrdila, že kalendář akceptuje, a lhůta pro čerpání hypotéky má rezervu na zpoždění.

Hotový kalendář si porovnejte s vlastními zdroji a s tabulkou výše: víte u každé platby, ze kterých peněz ji uhradíte? Projekty, u nichž se kalendář teprve sjednává, najdete v sekci novostavby v předprodeji, dokončené byty s platbou až po kolaudaci v přehledu byty ihned k nastěhování. Další články o financování jsou v rubrice hypotéky.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní, daňové ani finanční poradenství. Údaje odpovídají stavu v roce 2026; limity ověřte u ČNB, daňové otázky u Finanční správy a konkrétní smlouvu nechte zkontrolovat advokátem.