Smlouva o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouva s developerem: zálohy, termíny, vklad

Byt ve výstavbě nelze převést kupní smlouvou se zápisem do katastru, dokud jednotka nevznikne – tedy dokud developer nezapíše do katastru prohlášení vlastníka, kterým dům rozdělí na jednotky (u rozestavěných domů to lze i před dokončením). Proto se uzavírá smlouva o smlouvě budoucí kupní: obě strany se zavazují, že kupní smlouvu za dohodnutých podmínek uzavřou později.

Jak smlouva o smlouvě budoucí navazuje na rezervaci, hypotéku a splátkový kalendář, popisuje velký průvodce koupě bytu od developera.

Občanský zákoník (§ 1785 až 1788 zákona č. 89/2012 Sb.) vyžaduje, aby byl obsah budoucí smlouvy určen alespoň obecně. U bytu je ale v zájmu kupujícího, aby byl popsán co nejpřesněji – ideálně tak, že návrh kupní smlouvy je přílohou. Zákon také stanoví lhůty:

• Pokud oprávněná strana nevyzve druhou k uzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě, jinak do jednoho roku, povinnost smlouvu uzavřít zaniká.
• Pokud zavázaná strana smlouvu po výzvě neuzavře, může oprávněná strana požadovat, aby obsah kupní smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě (§ 1787).
• Pokud se okolnosti změní tak podstatně, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat uzavření smlouvy, povinnost zaniká.

Proto si u každé lhůty ve smlouvě ověřte, kdo má vyzývat koho a do kdy. Konkrétní výklad u vaší smlouvy patří advokátovi.

Platební kalendář určuje, kolik peněz a kdy zaplatíte ještě před převodem vlastnictví. Výše záloh se mezi projekty výrazně liší. Obecně platí, že čím vyšší zálohy a čím dříve, tím větší riziko nese kupující a tím důležitější je jejich zajištění.

Pokud jsou platby navázané na milníky, smlouva by měla říkat, jak se dokončení milníku prokazuje (například potvrzením technického dozoru nebo zápisem ve stavebním deníku). Zjistěte také, zda vaše banka zálohy financuje. U rozestavěného bytu často nemá co zastavit, a proto nabízí předhypoteční nebo překlenovací úvěr.

Modelový příklad: byt za 7 000 000 Kč. Platební kalendář: 10 % při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, 20 % po dokončení hrubé stavby, 70 % po kolaudaci a podpisu kupní smlouvy. Před převodem vlastnictví tak kupující vydá 2 100 000 Kč – právě tuto částku je třeba zajistit.

Termín dokončení je v reklamě často jiný než ve smlouvě. Čtěte, co přesně se k datu váže: dokončení hrubé stavby, vydání kolaudačního rozhodnutí (kolaudace), výzva k uzavření kupní smlouvy, nebo předání bytu.

• Pevný termín: den nebo měsíc, do kterého musí developer vyzvat k uzavření kupní smlouvy.
• Prodloužení: mnoho smluv umožňuje termín posunout o několik měsíců „bez sankce“ – ověřte, o kolik a z jakých důvodů.
• Vyšší moc: pozor na široké výčty, které zahrnují i běžná rizika stavby (počasí, subdodavatele, úřady).
• Smluvní pokuta: částka za každý den nebo měsíc zpoždění; měla by být symetrická s pokutou, kterou platíte vy za pozdní platbu.
• Právo odstoupit: při velkém zpoždění byste měli mít možnost od smlouvy odstoupit a dostat zálohy zpět.

Smluvní pokutu zákon nelimituje pevnou částkou, nepřiměřeně vysokou pokutu však může soud snížit. Jestliže pokuta za zpoždění developera je zlomkem pokuty za zpoždění kupujícího, vyjednávejte. Projekty s plánovaným dokončením si můžete filtrovat například podle roku dokončení 2027.

Byt se staví podle projektu a výsledná výměra se proto může od plánu lišit. Smlouvy obvykle připouštějí toleranci a určují, co se při jejím překročení stane.

• Tolerance výměry: kolik procent odchylky je přípustné a zda se kupní cena v takovém případě upraví oběma směry.
• Způsob měření: podlahová plocha podle prohlášení vlastníka, nebo „prodejní plocha“ včetně balkonu a sklepa.
• Standard vybavení: přesný seznam jako příloha; developer by měl smět nahradit materiál jen rovnocenným.
• Klientské změny: do kdy je lze zadat, jak se oceňují a zda prodlužují termín dokončení.

Právo kupujícího odstoupit by mělo vzniknout tehdy, když odchylka výměry nebo změna projektu přesáhne dohodnutou mez.

V Česku neexistuje zákon, který by zálohy kupujících u developerů chránil zvláštním fondem nebo povinným účtem (na rozdíl například od Polska). Pokud developer zkrachuje, kupující se zálohou bez zajištění je zpravidla jen jedním z věřitelů. Proto se ptejte, jak jsou zálohy zajištěny:

Výhrada vlastnického práva naopak chrání prodávajícího: kupující se stane vlastníkem až po úplném zaplacení ceny. Objevuje se spíš v kupní smlouvě než ve smlouvě o smlouvě budoucí. Jak úschova kupní ceny funguje u doplatku, popisuje kapitola kupní cena, doplatek a vklad; ochranu záloh během výstavby podrobně rozebírá průvodce insolvence developera a ochrana záloh.

Smlouva by měla přesně vyjmenovat důvody, pro které můžete odstoupit vy a pro které developer. U kupujícího jde typicky o zpoždění dokončení nad dohodnutou mez, zásadní změnu projektu nebo výměry či neplnění povinností developera. U developera o prodlení s platbou záloh.

• Jaké sankce platí při odstoupení a do kdy se vracejí zálohy?
• Vrací se zálohy i s úrokem nebo smluvní pokutou, pokud odstoupení zavinil developer?
• Můžete smlouvu postoupit na jiného kupce (například když se vám změní životní situace)? Řada developerů postoupení podmiňuje svým souhlasem a poplatkem.

Postoupení smlouvy je možné, pokud s ním druhá strana souhlasí, a je běžné hlavně u investičních nákupů v předprodeji. Pokud tuto možnost chcete mít, nechte si ji napsat do smlouvy předem.

Kupní smlouva na nemovitost převádí vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího. U bytu od developera se podepisuje ve chvíli, kdy jednotka existuje právně – je zapsaná v katastru na základě prohlášení vlastníka – a obvykle i fakticky, tedy po kolaudaci domu.

• Dokončený byt: po rezervaci následuje přímo kupní smlouva. Takové byty najdete ve výběru k nastěhování ihned.
• Byt ve výstavbě: nejdřív smlouva o smlouvě budoucí (viz výše), kupní smlouva až po dokončení na základě výzvy developera.
• Rozestavěná jednotka: některé projekty prodávají jednotku zapsanou v katastru jako rozestavěnou; kupní smlouva se pak podepisuje dřív, ale riziko dokončení zůstává na kupujícím.

Pokud jste uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí, porovnejte předložený text kupní smlouvy s návrhem, který byl její přílohou. Developer by neměl na poslední chvíli měnit podmínky, na kterých jste se dohodli.

Povinné náležitosti: jednotka, podíl na společných částech, pozemek

Aby katastrální úřad mohl zapsat převod, musí smlouva nemovitost přesně označit údaji z katastru. Vzory kupní smlouvy na byt na internetu tyto údaje obsahují, u developera ale jde vždy o konkrétní formulář – zkontrolujte jej podle následujícího seznamu.

Před podpisem si stáhněte aktuální výpis z listu vlastnictví a ověřte, že je jednotka zapsaná na prodávajícího a jaké zástavy nebo věcná břemena na ní váznou. Zástava banky developera je běžná, smlouva ale musí řešit, kdy a jak bude vymazána.

Smlouva musí uvádět celkovou kupní cenu včetně DPH a rozpis, kolik jste už zaplatili na zálohách a kolik zbývá. U bytu s podlahovou plochou do 120 m² se uplatní snížená sazba DPH 12 %, u parkovacího stání prodávaného jako samostatná jednotka bývá 21 % – požádejte o rozpis u každé položky (stav 2026; ověřte u Finanční správy).

• Doplatek: kdy se platí – před podáním návrhu na vklad, po podání, nebo až po zápisu.
• Úschova: nejbezpečnější je, když se doplatek uvolní prodávajícímu až po zápisu vlastnictví (advokátní, notářská nebo bankovní úschova).
• Platba přímo developerovi: běžná, pokud je doplatek nízký a na jednotce nevázne cizí zástava; jinak ji raději nepřipouštějte.
• Hotovost: platby nad 270 000 Kč musí ze zákona proběhnout bezhotovostně.

Modelový příklad: byt za 6 500 000 Kč, kupující zaplatil rezervační zálohu 150 000 Kč a podle smlouvy o smlouvě budoucí další zálohy 1 150 000 Kč. Kupní smlouva má uvést, že z ceny bylo uhrazeno 1 300 000 Kč a doplatek činí 5 200 000 Kč, z toho 4 900 000 Kč z hypotéky a 300 000 Kč z vlastních zdrojů. Když se částky ve smlouvě neshodují s tím, co jste skutečně zaplatili, nechte smlouvu opravit před podpisem a mějte po ruce výpisy plateb.

Převod vlastnictví a návrh na vklad

Vlastníkem se nestáváte podpisem smlouvy, ale vkladem do katastru nemovitostí. Účinky zápisu nastávají zpětně ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. Úřad smí vklad provést nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání vyrozumění dosavadnímu vlastníkovi.

• Smlouva musí mít písemnou formu a podpis prodávajícího musí být úředně ověřený, případně jeho pravost potvrdí advokát. V praxi se ověřují podpisy obou stran.
• Smlouva má určit, kdo a do kdy návrh na vklad podá a kdo zaplatí správní poplatek 2 000 Kč (stav 2026; ověřte u ČÚZK).
• Nastavte si u katastru službu sledování změn (hlídací pes), abyste věděli o každém pohybu u své jednotky.

Výhrada vlastnického práva znamená, že se stanete vlastníkem až po úplném zaplacení ceny, i když je smlouva podepsaná. Developer ji používá, když se doplatek hradí po podání návrhu. Pro kupujícího je důležité, aby smlouva jasně určila, jak se zaplacení prokazuje a kdy developer podá potřebné listiny do katastru.

Kupní smlouva při financování hypotékou (zástava)

Pokud byt financujete hypotékou, banka si na něm zřídí zástavní právo. Do katastru se proto podávají dva návrhy na vklad – na převod vlastnictví a na zástavu – každý se správním poplatkem 2 000 Kč.

• Pošlete návrh kupní smlouvy bance s předstihem; banka může požadovat úpravu ujednání o úhradě ceny.
• Smlouva má říkat, z jakých zdrojů se cena platí (vlastní zdroje, úvěr) a v jakém pořadí.
• Banka obvykle čerpá úvěr až po podání návrhu na vklad zástavy, někdy až po jeho zápisu. Termíny doplatku ve smlouvě s tím musí počítat.
• Pokud na jednotce vázne zástava banky developera, smlouva má určit, že bude vymazána z kupní ceny a jak se to doloží.

Kupní smlouva by měla upravit předání bytu a odkazovat na předávací protokol. Vady zjištěné při převzetí zapište do protokolu s termínem odstranění.

Rozlišujte dvě věci:

• Zákonná odpovědnost za vady: skrytou vadu stavby musíte vytknout bez zbytečného odkladu poté, co jste ji mohli zjistit, nejpozději však do pěti let od nabytí bytu (§ 2129). Kupujete-li jako spotřebitel, má se za to, že vada, která se projeví do dvou let od převzetí, existovala už při převzetí – developer by musel prokázat opak.
• Záruka za jakost: dobrovolný závazek developera, často s různou délkou pro konstrukci, technologie a vybavení. Rozsah, délka a postup reklamace mají být ve smlouvě.

Ze smlouvy by mělo být jasné, komu a jak vady hlásit (e-mail, formulář, portál developera), v jaké lhůtě developer reaguje a do kdy vadu odstraní. Pokud developer po dokončení projektu předává správu domu jiné firmě, zjistěte, kdo vyřizuje reklamace společných částí – ty uplatňuje vůči developerovi obvykle společenství vlastníků.

Pozor na ujednání, která odpovědnost za vady omezují nebo vylučují. Vůči spotřebiteli taková ujednání často neobstojí, ale spor o to je zbytečný, pokud je smlouva napsaná správně. Postup při reklamaci popisuje článek převzetí bytu a předávací protokol.

Před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí

• Je přílohou návrh kupní smlouvy, půdorys s výměrou a standard vybavení?
• Víte, kolik zaplatíte před převodem vlastnictví a jak jsou tyto peníze zajištěny?
• Je termín dokončení pevný a je jasné, o kolik a proč se smí posunout?
• Jsou smluvní pokuty obou stran vyvážené?
• Máte právo odstoupit při velkém zpoždění nebo odchylce a dostat zálohy zpět v pevné lhůtě?
• Jsou ve smlouvě lhůty pro výzvu k uzavření kupní smlouvy a pro předání bytu?
• Ví vaše banka, jak se bude hypotéka čerpat, a souhlasí s platebním kalendářem?
• Prošel smlouvu advokát, který zastupuje vás?

Před podpisem kupní smlouvy

1. Údaje o jednotce odpovídají výpisu z listu vlastnictví.
2. Kupní cena odpovídá smlouvě o smlouvě budoucí včetně započtených záloh.
3. Doplatek je chráněn úschovou nebo vázán na zápis do katastru.
4. Je jasné, kdo podává návrh na vklad a kdy.
5. Smlouva řeší výmaz cizích zástav.
6. Záruka, předání a reklamace jsou popsány.
7. Banka smlouvu odsouhlasila.

Předchozí krok popisuje článek Rezervační smlouva, celou cestu od rezervace po vklad do katastru velký průvodce koupě bytu od developera. Hotové byty, u kterých po rezervaci následuje rovnou kupní smlouva, najdete ve výběru k nastěhování ihned. Projekty, u kterých se smlouva o smlouvě budoucí podepisuje nejčastěji, najdete mezi novostavbami v předprodeji a v přípravě. Změny legislativy sledujeme v rubrice Legislativa.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani daňové poradenství.