Ceny nových bytů v ČR: kolik stojí metr čtvereční v novostavbě

Cena bytu v developerském projektu se skládá z několika vrstev. Základ tvoří cena pozemku, která se v atraktivních lokalitách promítá do metru bytu výrazně. Dále stavební náklady (materiál, práce, technologie jako rekuperace či tepelná čerpadla), náklady na povolení a infrastrukturu (projekt, přípojky, příspěvky obci, dlouhé povolovací řízení), financování výstavby a marže developera. Nakonec se přičítá DPH.

Výsledná cena za m² proto odráží nejen lokalitu, ale i dobu, kdy developer pozemek koupil a projekt povolil. Dlouhé povolování a růst stavebních nákladů v posledních letech patří k hlavním důvodům, proč nabídka zaostává za poptávkou a ceny rostou.

Nabídková, prodejní a tržní cena

• Nabídková cena – cena v ceníku developera nebo v inzerátu.
• Prodejní (realizovaná) cena – za kolik se byty skutečně prodaly, po slevách.
• Tržní cena – odhad, za kolik by se byt prodal v běžném obchodě; z ní vychází například odhad pro hypotéku.

Údaje o cenách bytů pocházejí z různých zdrojů s odlišnou metodikou. Proto je vždy uvádíme se zdrojem a datem.

Pražská data za 2. čtvrtletí 2026 ukazují ceny opět na historickém maximu a prodeje vyšší než před rokem; nejvíc se prodávalo v Praze 5 a byty 2+kk tvořily zhruba 44 % prodejů. Nejlevněji se prodávalo v Praze 10 (kolem 159 000 Kč/m²), nejdráž v centru. V Brně se ve stejném období nabídka volných bytů meziročně téměř zdvojnásobila (přes 2 500 jednotek), což kupujícím dává větší výběr.

V ostatních krajských městech jsou ceny nových bytů výrazně nižší než v Praze a liší se podle velikosti města a nabídky. Pro orientaci sledujte čtvrtletní Deloitte Real Index, statistiky ČSÚ o cenách bytů a aktuální ceníky projektů. Konkrétní nabídku najdete v kategoriích Praha, Brno, Plzeň, Olomouc nebo Ostrava a ve výběru byty Praha.

Cenová mapa

Jako cenová mapa se označuje přehled cen podle lokalit. Pozor na záměnu: cenová mapa stavebních pozemků, kterou vydávají některé obce, se týká pozemků, ne bytů. Pro nové byty je nejpraktičtější porovnat ceníky projektů v okolí – na mapě novostaveb vidíte projekty v sousedství najednou. Údaje o skutečně dosažených cenách eviduje i katastr nemovitostí; poskytuje je ČÚZK osobám, které prokážou totožnost.

Ceny nových bytů v posledních letech rostou a podle dostupných dat se tento trend v roce 2026 nezastavil:

• Praha: podle analýzy Trigemy, Central Group a Skanska Residential byly ceny nových bytů ve 2. čtvrtletí 2026 na historickém maximu: nabídková cena se blížila 188 000 Kč/m², prodejní překročila 182 000 Kč/m² a meziročně ceny vzrostly o více než 10 %.
• Brno: podle společnosti Trikaya vzrostla průměrná nabídková cena ve 2. čtvrtletí 2026 meziročně o 12,5 % na zhruba 158 600 Kč/m²; nabídka volných bytů se přitom za rok téměř zdvojnásobila na více než 2 500 jednotek.
• Česká národní banka na jednání bankovní rady o finanční stabilitě 4. 6. 2026 konstatovala, že ekonomika je v růstové fázi finančního cyklu s pokračujícím růstem cen obytných nemovitostí. Počty nově sjednaných hypoték podle ní v prvních měsících roku 2026 přesáhly dlouhodobé průměry, banky ale úvěrové standardy plošně nerozvolnily. Limit LTV ponechala na 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let financující vlastní bydlení); limity DTI a DSTI zůstávají deaktivované.

Co znamená „bublina“

O bublině se mluví, když ceny dlouhodobě rostou rychleji, než odpovídá příjmům domácností a nájmům, a růst živí hlavně očekávání dalšího zdražování a úvěry. ČNB pravidelně odhaduje, nakolik jsou ceny bytů vůči příjmům a nájmům nadhodnocené; aktuální odhad zveřejňuje ve Zprávě o finanční stabilitě na webu cnb.cz. Nadhodnocení neznamená automaticky, že ceny spadnou – může se vyrovnat i tím, že ceny delší dobu stagnují, zatímco příjmy rostou.

Co sledovat

• úrokové sazby hypoték a měnovou politiku ČNB – nižší sazby zvyšují poptávku,
• počet nově povolených a zahájených bytů – dlouhodobě nízká výstavba drží ceny nahoře,
• počet volných bytů v nabídce developerů – jeho růst, jaký ukazují data z Brna, může ceny brzdit a dává kupujícím větší výběr,
• stavební náklady a ceny energií,
• pravidla ČNB pro hypotéky, například doporučené limity pro investiční úvěry platné od 1. 4. 2026,
• změny stavebního zákona, které mají povolování zrychlit.

Analýzy a komentáře k vývoji trhu najdete v magazínu v rubrice ceny nemovitostí. Jak vybrat místo, kde se dobře žije i dobře prodává, vysvětluje průvodce výběrem lokality.

Údaje o cenách aktualizujeme čtvrtletně; uvedená čísla odpovídají stavu k říjnu 2026.

V jednom domě se cena za metr čtvereční může mezi byty lišit o desítky procent. Developeři ceny stanovují podle atraktivity konkrétní jednotky.

Při rozhodování si spočítejte, kolik vás stojí metr čtvereční vnitřní plochy a kolik stojí venkovní plochy a parkování zvlášť. Byt s velkou terasou může mít nízkou průměrnou cenu za m², ale vysokou celkovou cenu.

Developeři používají několik typů zvýhodnění:

• předprodejní ceny v rané fázi projektu – nižší cena výměnou za delší čekání a vyšší riziko,
• akční nabídky na vybrané byty, které se prodávají pomaleji,
• bonusy místo slevy – kuchyň, parkovací stání nebo klientské změny zdarma,
• příspěvek na hypotéku – developer dotuje úrokovou sazbu na první roky,
• výhodný splátkový kalendář – nižší zálohy během výstavby.

Každou akci přepočítejte na skutečnou hodnotu. Dotace sazby na tři roky může být méně výhodná než přímá sleva, a bonus v podobě vybavení má smysl jen tehdy, pokud byste ho stejně kupovali. Fenoménu slev se věnuje i článek český fenomén slev na trhu nemovitostí.

Jak vyjednávat

• ptejte se na byty, které jsou v nabídce dlouho, nebo na poslední volné jednotky v dokončeném domě,
• vyjednávejte spíš o parkování, sklepu či vybavení než o samotné ceně bytu,
• vše dohodnuté si nechte zapsat do rezervační smlouvy.

Dvě nabídky se stejnou cenou za m² mohou ve skutečnosti stát velmi rozdílné peníze. Před srovnáním sjednoťte tyto položky:

1. DPH – ceník musí být uveden včetně DPH. Byty s celkovou podlahovou plochou do 120 m² se zdaňují sníženou sazbou DPH 12 %, větší 21 %. U parkovacího stání a sklepu si nechte potvrdit sazbu pro každou položku zvlášť.
2. Plocha – zda ceník počítá s podlahovou plochou bytu, s plochou včetně balkonu a terasy, nebo s plochou včetně podílu na společných prostorách. Podrobnosti v článku co přesně kupujete: dispozice, plocha, garáž a sklep.
3. Standard – podlahy, obklady, sanita, dveře, okna, venkovní žaluzie, klimatizace či chlazení. Nadstandard může stát statisíce.
4. Parkování a sklep – v ceně, nebo zvlášť?
5. Provozní náklady – výše fondu oprav, služby domu, energetická třída.

Modelový příklad srovnání

Byt A vypadal v ceníku levněji, po sečtení všeho, co budete potřebovat, je ale dražší. Pokud kupujete s hypotékou, porovnejte cenu i s odhadem nemovitosti – banka počítá limit úvěru z odhadní (zástavní) hodnoty, a pokud vyjde nižší než kupní cena, rozdíl doplácíte z vlastních zdrojů.

U rodinných a řadových domů od developerů se cena za metr čtvereční porovnává hůř než u bytů, protože v ceně je i pozemek, jehož velikost se dům od domu liší. Srovnávejte proto celkovou cenu a zjistěte, co přesně zahrnuje:

• velikost pozemku a zda je celý ve vašem vlastnictví,
• oplocení, terénní úpravy zahrady, zpevněné plochy a parkování,
• standard dokončení, zdroj tepla a případnou fotovoltaiku,
• sazbu DPH: u rodinného domu s celkovou podlahovou plochou do 350 m² se uplatní snížená sazba 12 %, nad tuto hranici 21 % (stav 2026; ověřte u Finanční správy).

Aktuální nabídku najdete v přehledech rodinné domy a řadové domy v Praze.