Insolvence a zpoždění developera: jak ochránit zálohy a co dělat

Kdo kupuje byt v předprodeji nebo během výstavby, platí developerovi velkou část ceny dřív, než byt vůbec existuje. U modelového bytu 2+kk za 6 000 000 Kč a běžného splátkového kalendáře 20/80 jde o 1 200 000 Kč zaplacených před kolaudací. Pokud developer zkrachuje, jsou právě tyto peníze nejvíc ohrožené.

Česko k říjnu 2026 nemá zvláštní předpis, který by zálohy kupujících novostaveb chránil. Neexistuje povinný vázaný účet, garanční fond ani povinné pojištění záloh (stav k 10/2026; případné změny ověřte u Ministerstva pro místní rozvoj). Některé jiné státy platby kupujících zákonem navazují na postup stavby nebo vyžadují záruku; v Česku vše stojí na tom, co si vyjednáte ve smlouvě.

Proč je to riziko větší, než se zdá:

• Projektová společnost. Každý developerský projekt bývá v samostatné s. r. o. s malým základním kapitálem. Za její dluhy mateřská skupina ze značky na billboardu automaticky neručí.
• Záloha není vlastnictví. Dokud nejste zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastník, máte vůči developerovi jen pohledávku: nárok na byt podle smlouvy o smlouvě budoucí, případně na vrácení peněz.
• Banka developera je první v řadě. Pozemek i stavba bývají zastaveny ve prospěch banky, která projekt financuje. V insolvenci se z jejich prodeje uspokojí nejdřív ona.

Krach developera je v Česku spíš výjimka a většina projektů se dokončí, i když se zpožděním (viz zpoždění developera). Když se to ale stane, kupující bez zajištění obvykle přijdou o velkou část záloh. Proto se vyplatí řešit ochranu před podpisem, ne až ve chvíli, kdy se stavba zastaví.

Ve smlouvách s developery se objevuje pět nástrojů. Liší se tím, kdo peníze drží, kdy je developer dostane a co se stane v insolvenci. Skutečně chrání kupujícího jen některé z nich.

Úschova a escrow

Escrow je jen anglický název pro úschovu. Pro srovnání stačí vědět, že advokátní, notářská i bankovní úschova drží peníze mimo majetek developera. Háček je v tom, že developer potřebuje zálohy na stavbu hned, a proto je do úschovy během výstavby skládat nechce. Realistický kompromis: rezervační poplatek a první zálohu platíte developerovi, doplatek jde do úschovy a uvolní se až po vkladu vašeho vlastnictví a výmazu zástavy banky developera.

Úschova je jen tak dobrá jako smlouva o úschově. Zkontrolujte v ní podmínku výplaty (obvykle výpis z listu vlastnictví, kde jste zapsáni jako vlastník bez nových zátěží kromě zástavy vaší banky), lhůtu, do které uschovatel peníze vyplatí, co se stane, když katastr vklad zamítne, výplatu nejdřív bance developera na výmaz zástavy, kdo platí odměnu uschovatele a čísla účtů příjemců přímo ve smlouvě. Advokát musí každou úschovu vést na samostatném účtu a nahlásit ji do elektronické knihy úschov u České advokátní komory; notář může o úschově sepsat i notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti; bankovní úschovu vede banka podle svého vzoru. Číslo účtu berte jen ze smlouvy o úschově: e-mail o „změně čísla účtu“ je častý trik podvodníků.

Vázaný účet: co chrání a co ne

Vázaný (projektový) účet vede developer u banky, která projekt financuje, a ta z něj peníze uvolňuje podle postupu stavby, který ověřuje technický dozor. Snižuje riziko, že developer zálohy použije na jiný projekt. Účet ale patří developerovi, takže v insolvenci peníze na něm spadají do jeho majetkové podstaty, ne vám. Berte ho proto jako doplněk, ne jako náhradu bankovní záruky nebo úschovy. Ptejte se, kdo s účtem disponuje, za jakých podmínek se peníze uvolňují a zda smlouva uvádí jeho konkrétní číslo.

Bankovní záruka u developera

Pokud developer bankovní záruku nabízí, zkontrolujte záruční listinu, ne jen zmínku ve smlouvě:

• Výše: má krýt všechny zálohy, které jste zaplatili, ideálně rostoucí s každou platbou.
• Platnost: až do zápisu vašeho vlastnictví do katastru, ne jen do plánovaného data kolaudace (to se může posunout).
• Podmínky čerpání: nejlépe záruka „na první výzvu“, kdy stačí písemná výzva bance. Záruka podmíněná rozsudkem nebo souhlasem developera má v insolvenci malou cenu.
• Kdo záruku vydává: banka oprávněná působit v Česku (ověříte v seznamu regulovaných subjektů ČNB). Ručení mateřské společnosti je slabší, protože při krachu skupiny může padnout i ručitel.

Pojištění záloh se v Česku kupujícím bytů jako běžný produkt nenabízí (stav 2026). Tvrdí-li developer, že zálohy pojistil, vyžádejte si pojistnou smlouvu nebo certifikát s vaším jménem a ověřte si podmínky přímo u pojišťovny.

Rozestavěná jednotka v katastru

Silnou ochranou je stát se vlastníkem co nejdřív. Jakmile je dům v katastru zapsán jako rozestavěná budova s vymezenými jednotkami (na základě prohlášení vlastníka), lze uzavřít kupní smlouvu na rozestavěnou jednotku a zapsat se jako vlastník ještě před kolaudací. Byt pak při insolvenci developera nepatří do jeho majetkové podstaty, i když ho bude nutné dokončit. Podmínkou je, aby jednotka přešla na vás bez zástavy banky developera: zástava na domě se po vymezení jednotek vztahuje i na ně, proto chtějte její výmaz z vaší jednotky ještě před doplatkem. Developeři tento model nabízejí jen někdy; zeptejte se na něj.

Developer vám zajištění záloh nenabídne sám od sebe, ale o mnoha bodech se dá jednat, zvlášť u dražších bytů a v době, kdy se nové byty prodávají pomaleji. Postupujte v tomto pořadí:

1. Zeptejte se ještě před rezervační smlouvou. Jak jsou chráněné zálohy? Kam se platí? Je projekt financován bankou a kterou? Odpověď chtějte písemně.
2. Snižte výši záloh. Nejlevnější ochrana je zaplatit před dokončením co nejméně. Model 10/90 je bezpečnější než 30/70, i když za vyšší zálohu developeři často dávají slevu. Spočítejte si, zda sleva vyváží riziko.
3. Navažte platby na milníky. Zálohy splatné po doložení skutečného postupu stavby (dokončení hrubé stavby, kolaudace), ideálně potvrzeného technickým dozorem, ne podle data v kalendáři.
4. Chtějte platbu na projektový účet u financující banky, nikdy ne na účet jiné firmy skupiny.
5. Požádejte o zajištění: bankovní záruku, zástavní právo nebo aspoň ručení mateřské společnosti. Často developer souhlasí jen s jedním z nich; nejvíc vás ochrání bankovní záruka.
6. Doplatek jen přes úschovu s výplatou po vkladu vlastnictví a výmazu cizí zástavy.
7. Právo odstoupit a vrácení záloh v pevné lhůtě, pokud se stavba zastaví nebo developer nedodrží termín o víc než sjednanou dobu.

Kolik to stojí:

• Úschova doplatku: poplatek advokátovi, notáři nebo bance podle jejich ceníku, orientačně v řádu tisíců až nižších desítek tisíc korun. Často ho platí developer nebo se dělí.
• Bankovní záruka: poplatek platí developer bance, ale obvykle ho promítne do ceny. Pro kupujícího je to většinou nepřímý náklad.
• Zástavní právo: zástavní smlouva a správní poplatek za vklad do katastru (2 000 Kč za návrh na vklad, stav 2026, ověřte u ČÚZK), plus odměna advokáta za sepsání smlouvy.
• Advokát kupujícího: kontrola smluv orientačně v řádu jednotek až nižších desítek tisíc korun podle rozsahu. U bytu za miliony je to nejlépe vynaložená částka celé koupě.

Pokud developer odmítá všechno, je to informace sama o sobě. Zálohy pak držte na minimu, nebo zvolte projekt v pokročilejší fázi.

Developer, který se dostane do potíží, to málokdy oznámí. Signály se ale dají zachytit včas, a to jak před podpisem, tak během výstavby. Jak developera prověřit krok za krokem, popisuje průvodce jak prověřit developera; tady jsou signály, které by vás měly zastavit:

• Stavba stojí nebo se na ní pracuje výrazně méně lidí, než odpovídá harmonogramu, a vysvětlení se mění.
• Developer chce zrychlit platby: nabízí slevu za předčasný doplatek nebo za zálohu výrazně nad smlouvu.
• Chybí účetní závěrky ve sbírce listin obchodního rejstříku, nebo ukazují záporný vlastní kapitál a rostoucí dluhy.
• Změny ve firmě: nový jednatel, prodej projektové společnosti jiné skupině, změna sídla na virtuální adresu.
• Odchod generálního dodavatele nebo spory se subdodavateli, například zástavy a exekuce vepsané na listu vlastnictví pozemku.
• Insolvenční návrh v insolvenčním rejstříku (ISIR). Návrh podaný věřitelem ještě neznamená úpadek, ale je to důvod zpozornět.
• Opakovaný posun termínu bez doložených důvodů a bez nabídky smluvní pokuty nebo dodatku.

Co dělat při signálu: další zálohu zaplaťte jen tehdy, když vám to smlouva skutečně ukládá a milník je doložený. Spojte se s dalšími kupujícími v projektu, společně se lépe získávají informace i advokát. Zvažte, zda smlouva nedává právo odstoupit; to ale nechte posoudit advokátem, protože vrácení záloh od developera v potížích je samo o sobě nejisté.

Proč se novostavby zpožďují a jak to poznat včas

Termín dokončení ve smlouvě s developerem je odhad, který vzniká často dva až tři roky před předáním bytu. Mezi rezervací a kolaudací se toho může hodně změnit, a proto je posun o několik měsíců u developerských projektů poměrně častý. Pro vás je důležité poznat zpoždění včas: čím dřív o něm víte, tím víc času máte na úpravu hypotéky, nájmu i vlastních plánů.

Varovné signály, které stojí za písemný dotaz: stavba několik týdnů stojí, developer přestal pořádat kontrolní dny nebo posílat fotky z výstavby, opakovaně posouvá uzávěrku klientských změn, mění generálního dodavatele nebo žádá zálohu dřív, než je hotový milník ze smlouvy. Užitečné je podívat se i do veřejného rejstříku (účetní závěrky projektové společnosti ve sbírce listin) a do insolvenčního rejstříku; jak na to, popisuje průvodce jak prověřit developera. Jak výstavba probíhá a kolik obvykle trvají jednotlivé etapy, popisuje průvodce fáze výstavby developerského projektu. Pokud máte možnost, domluvte se s ostatními kupujícími na společném technickém dozoru, který vám řekne, jak daleko stavba skutečně je.

Co říká smlouva: termíny, liberační doložky (vyšší moc) a dodatečná lhůta

Vaše práva při zpoždění určuje hlavně text smlouvy o smlouvě budoucí (případně rezervační nebo kupní smlouvy). Než začnete s developerem jednat, najděte v ní čtyři věci.

1. Co přesně je termín. Datum se může vázat na dokončení stavby, na pravomocné povolení užívání, na výzvu k uzavření kupní smlouvy, nebo až na předání bytu. Mezi kolaudací a předáním bývá i několik měsíců, proto je rozdíl zásadní.
2. Tolerance. Řada smluv dovoluje developerovi posunout termín o několik měsíců bez sankce. Smluvní pokuta se pak počítá až od konce této tolerance.
3. Liberační doložka (vyšší moc). Výčet okolností, za které developer neodpovídá. U náhrady škody zákon za liberační důvod považuje mimořádnou, nepředvídatelnou a nepřekonatelnou překážku vzniklou nezávisle na vůli dlužníka; nezprošťuje ho překážka vzniklá z jeho osobních poměrů, překážka, kterou měl podle smlouvy překonat, ani překážka vzniklá až v době, kdy už byl v prodlení (§ 2913 odst. 2 občanského zákoníku). Smlouvy ale bývají širší a za vyšší moc označují i počasí, zpoždění úřadů, distributorů sítí nebo subdodavatelů.
4. Právo odstoupit. Kdy můžete od smlouvy odstoupit (často po určité délce zpoždění, například 6 nebo 12 měsíců) a do kdy vám developer vrátí zálohy.

Pokud jste spotřebitel, platí pro vás zvláštní ochrana: ujednání, která v rozporu s požadavkem poctivosti významně zhoršují vaše postavení, jsou zneužívající a nepřihlíží se k nim, ledaže se jich sami dovoláte (§ 1813 a § 1815 občanského zákoníku). Typickým kandidátem je doložka, podle níž developer může posouvat termín prakticky libovolně, nebo výčet „vyšší moci“, který zahrnuje běžná podnikatelská rizika stavby. Zda konkrétní ujednání obstojí, posoudí až advokát, případně soud.

Když smlouva vlastní postup neupravuje, použije se zákon: věřitel (vy) může dlužníkovi v prodlení poskytnout dodatečnou přiměřenou lhůtu a po jejím marném uplynutí od smlouvy odstoupit (§ 1978 občanského zákoníku). Je-li lhůta nepřiměřeně krátká, odstoupení začne působit až po uplynutí lhůty přiměřené (§ 1979). Pokud prodlení znamená podstatné porušení smlouvy, lze odstoupit i bez dodatečné lhůty, ale musíte to developerovi oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o prodlení dozvíte (§ 1977). Zda je porušení podstatné, může být sporné, proto je výslovné právo odstoupit ve smlouvě jistější. Co dalšího ve smlouvě kontrolovat ještě před podpisem, shrnuje průvodce smlouva o smlouvě budoucí kupní a pro projekty v rané fázi i článek koupě bytu v předprodeji.

Smluvní pokuta za prodlení developera: výše, strop a symetrie

Smluvní pokuta je pro kupujícího nejpraktičtější nástroj: nemusíte dokazovat, že vám zpoždění způsobilo škodu, stačí doložit, že developer nedodržel smluvní termín (§ 2048 občanského zákoníku). Zda se developer může pokuty zprostit zákonným liberačním důvodem, zákon výslovně neřeší a výklady se liší; o to víc záleží na tom, co smlouva sama označuje za vyšší moc. Zákon výši pokuty pevně neomezuje, a proto rozhoduje, jak je ve smlouvě sjednaná. Sazby se mezi developery výrazně liší; tabulka proto ukazuje hypotetické příklady, ne „běžný standard“.

Příklad (hypotetický): byt za 6 000 000 Kč, zaplacené zálohy 1 200 000 Kč, zpoždění 180 dní po skončení tolerance.

Pro srovnání: pokud za náhradní bydlení platíte 20 000 Kč měsíčně, stojí vás půl roku čekání asi 120 000 Kč. Z tabulky je vidět, že nízká sazba, výpočet jen ze záloh nebo nízký strop pokrývají jen zlomek reálných nákladů.

Co při čtení smlouvy kontrolovat:

• Základ výpočtu: kupní cena, nebo jen zaplacené zálohy?
• Začátek běhu: od smluvního termínu, nebo až po toleranci a po písemné výzvě?
• Strop: maximální výše pokuty a co platí po jeho dosažení (ideálně právo odstoupit).
• Symetrie: pokuta za vaše zpoždění s platbou bývá počítána z dlužné částky a často výrazně vyšší sazbou. Nepoměr je legitimní důvod k vyjednávání.
• Vztah k náhradě škody: pokud smlouva neurčí jinak, pokuta náhradu škody ze stejného porušení vylučuje (§ 2050). Vyplatí se sjednat, že nárok na náhradu škody převyšující pokutu zůstává zachován.
• Splatnost a forma výplaty: peníze na účet, nebo sleva z doplatku kupní ceny.

Zaplacení pokuty developera nezbavuje povinnosti byt dokončit a převést (§ 2049). Nepřiměřeně vysokou pokutu může soud na návrh dlužníka snížit (§ 2051); to se ale týká spíše extrémních sazeb než běžných pokut za zpoždění developera.

Úrok z prodlení a náhrada škody (nájem navíc, úroky, poplatky bance)

Úrok z prodlení se často zaměňuje se smluvní pokutou, ale týká se jen peněžitých dluhů. Na samotné zpoždění stavby se nevztahuje; uplatníte ho tehdy, když developer nezaplatí včas peníze, které vám dluží: vrácení záloh po odstoupení, vrácení rezervačního poplatku nebo výplatu vyúčtované smluvní pokuty (§ 1970 občanského zákoníku; neplatí, pokud developer za prodlení neodpovídá). Výši stanoví nařízení vlády č. 351/2013 Sb.: repo sazba ČNB platná první den kalendářního pololetí, v němž prodlení nastalo, zvýšená o 8 procentních bodů. Sazba pak platí po celou dobu prodlení.

Příklad (hypotetický): kdyby repo sazba byla 3,5 %, činil by úrok z prodlení 11,5 % ročně. Pokud by developer vracel zálohy 1 200 000 Kč o 60 dní později, než měl, dlužil by vám navíc přibližně 22 700 Kč. Aktuální repo sazbu si ověřte na webu ČNB.

Náhrada škody pokrývá skutečné náklady, které vám zpoždění způsobilo. Typicky jde o:

• nájem navíc za dobu, kdy jste měli bydlet ve vlastním,
• úroky z předhypotečního nebo překlenovacího úvěru za delší dobu,
• poplatky bance za prodloužení lhůty pro čerpání nebo za změnu úvěrové smlouvy,
• dvojí stěhování a uskladnění nábytku,
• u investičního bytu ušlé nájemné.

Škodu musíte prokázat, schovávejte proto nájemní smlouvy, výpisy a dopisy banky. Povinnosti nahradit škodu se developer zprostí, pokud prokáže liberační důvod podle § 2913 odst. 2 (viz výše), a pokud smlouva neurčí jinak, smluvní pokuta náhradu škody ze stejného porušení vylučuje. Nároky se obecně promlčují za tři roky od chvíle, kdy jste je mohli uplatnit, u náhrady škody od chvíle, kdy jste se o škodě a o tom, kdo za ni odpovídá, dozvěděli (§ 619, § 620 a § 629 občanského zákoníku); s uplatněním proto zbytečně neotálejte.

Při zpoždění developera vyhrává ten, kdo má vše písemně a v pořádku. Komunikujte e-mailem s potvrzením, důležité dopisy posílejte doporučeně s dodejkou nebo datovou schránkou na sídlo developera uvedené ve veřejném rejstříku.

Krok 1 až 3. Vyúčtování pokuty pošlete i tehdy, když chcete s developerem dál spolupracovat. Bez něj se nárok snadno ztratí v jednání o dodatku. Pokud to smlouva nevylučuje, lze splatnou pokutu započíst proti doplatku kupní ceny (§ 1982); postup ale předem proberte s advokátem a s bankou, která doplatek hradí. Platby záloh podle splátkového kalendáře svévolně nezastavujte: dostali byste se do prodlení i vy a developer by mohl uplatnit pokutu proti vám.

Krok 4a: dodatek. Developer často nabídne podpis dodatku s novým termínem. Nepodepisujte ho automaticky. Žádejte kompenzaci (slevu z ceny, vybavení, parkovací stání, úhradu nájmu), ponechání už vzniklé pokuty a sankci i za nový termín. Pozor na větu, že se „vzdáváte všech nároků z dosavadního prodlení“.

Krok 4b: odstoupení. Odstoupení je účinné doručením developerovi, závazek se jím ruší od počátku a strany si vrátí, co si plnily (§ 2004). Nárok na smluvní pokutu, která už dospěla, a na náhradu škody odstoupením nezaniká (§ 2005 odst. 2 občanského zákoníku). Než odstoupíte, zvažte, za kolik dnes podobný byt koupíte, zda developer zálohy skutečně vrátí a co to udělá s vaší hypotékou. Srovnání nabídek usnadní vyhledávač novostaveb.

Krok 5: spor. Když developer nereaguje, nechte advokáta poslat předžalobní výzvu. Soudní spor trvá měsíce až roky, proto bývá výhodnější dohoda; společný postup více kupujících ze stejného domu má větší váhu. Až se termín předání přiblíží, připravte se na převzetí podle průvodce převzetí bytu a předávací protokol.

Zpoždění developera a hypotéka: lhůta pro čerpání, prodloužení, fixace

Zpoždění stavby se rychle propíše do financování. Hypotéku na novostavbu obvykle čerpáte až při kupní smlouvě nebo podle milníků, a úvěrová smlouva i úvěrový příslib mají své lhůty. Na co se zaměřit:

• Lhůta pro čerpání a pro splnění podmínek čerpání. Když hrozí, že ji stavba nestihne, požádejte banku o prodloužení s předstihem a nechte si ho potvrdit písemně. Některé banky si za prodloužení nebo za nevyčerpaný úvěr účtují poplatek; podívejte se do sazebníku a do úvěrové smlouvy.
• Platnost příslibu a nabídky sazby. Pokud jste úvěrovou smlouvu ještě nepodepsali, nabídka sazby může vypršet a banka vám nabídne aktuální podmínky.
• Fixace. U některých bank běží fixace už od podpisu úvěrové smlouvy, u jiných od prvního čerpání. Dlouhé zpoždění tak může „spotřebovat“ část výhodně zafixované sazby.
• Úvěr na zálohy. U předhypotečního úvěru splácíte do vkladu do katastru zpravidla jen úroky; každý měsíc zpoždění tyto náklady zvyšuje. Podrobnosti najdete v článku splátkový kalendář u novostavby.
• Limity ČNB. LTV 80 %, resp. 90 % pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení, je závazný limit ČNB; limity DSTI a DTI jsou vypnuté (DSTI od 1. 7. 2023, DTI od 1. 1. 2024). Rozhodný okamžik pro věk určuje banka (obvykle podání žádosti); pokud by žádost nebo úvěrová smlouva kvůli zpoždění připadla až na dobu po vašich 36. narozeninách, ověřte s bankou předem, zda se na vás vyšší limit ještě vztahuje. U investičních hypoték platí od 1. 4. 2026 doporučení ČNB LTV 70 % a DTI 7 (stav 2026, ověřte u ČNB).

Pokud kvůli zpoždění odstoupíte a úvěr už běží, řešte s bankou jeho předčasné splacení. Bezplatné předčasné splacení při prodeji nemovitosti po 24 měsících od uzavření úvěrové smlouvy (§ 117 zákona o spotřebitelském úvěru) se na odstoupení od koupě zpravidla nevztahuje, protože nejde o prodej; mimo zákonné výjimky může banka požadovat náhradu nákladů, kterou zákon omezuje. Podmínky si nechte banku písemně potvrdit; dokud úvěr nečerpáte, řešíte obvykle jen jeho zrušení a případný poplatek za nevyčerpání. Náklady, které vám v bance zpoždění způsobilo, patří mezi škodu, kterou můžete po developerovi požadovat. Víc o financování novostavby v rubrice hypotéky.

Insolvenční řízení řídí insolvenční zákon (č. 182/2006 Sb.) a vede ho krajský soud. Vše důležité se zveřejňuje v ISIR, kde řízení dohledáte podle názvu nebo IČO projektové společnosti. Postup pro kupujícího:

1. Ověřte stav v ISIR. Rozlišujte zahájení řízení (podán návrh), rozhodnutí o úpadku a způsob řešení (konkurs, nebo reorganizace). V rozhodnutí o úpadku najdete jméno insolvenčního správce a lhůtu pro přihlášky.
2. Přihlaste pohledávku včas. Lhůta podle insolvenčního zákona činí dva měsíce a běží od zveřejnění rozhodnutí o úpadku v ISIR, kde ji soud v rozhodnutí také uvede (§ 136). Přihlášku můžete podat už od zahájení řízení (§ 110). K přihlášce podané po lhůtě se nepřihlíží (§ 185), v řízení tak o nárok přijdete.
3. Použijte předepsaný formulář (najdete ho na justice.cz) a podejte ho insolvenčnímu soudu, ne správci: datovou schránkou, elektronicky s uznávaným elektronickým podpisem, nebo v listinné podobě s úředně ověřeným podpisem. Přiložte smlouvy, doklady o platbách a případné vyúčtování smluvní pokuty.
4. Přihlaste jen to, co doložíte. Typicky zaplacené zálohy a rezervační poplatek, případně smluvní pokutu a úrok z prodlení. Za výrazně nadsazenou přihlášku může soud uložit sankci (§ 178).
5. Sledujte přezkumné jednání a schůzi věřitelů. Kupující mohou být zvoleni do věřitelského výboru (nebo za zástupce věřitelů), který má na průběh řízení vliv.

Co se stane se smlouvou o smlouvě budoucí? U smluv, které ještě ani jedna strana zcela nesplnila, rozhoduje v konkursu insolvenční správce, zda je splní, nebo jejich plnění odmítne (§ 253 insolvenčního zákona). Při odmítnutí vám zůstane jen peněžitá pohledávka, kterou přihlásíte do řízení. Pokud se projekt prodá jako celek jinému developerovi nebo ho dofinancuje banka, nový vlastník může smlouvy s kupujícími převzít, často ale za změněných podmínek. Výsledek se případ od případu liší.

Pořadí věřitelů (zjednodušeně):

Pro kupujícího bez zajištění to znamená: ze zálohy 1 200 000 Kč může v nepříznivém případě dostat jen malou část a čekat na ni roky. Kdo měl bankovní záruku, čerpá ji mimo insolvenci přímo od banky; kdo měl doplatek v úschově, dostane ho zpět podle podmínek úschovy. Kdo už byl zapsán jako vlastník rozestavěné jednotky, není věřitelem: byt mu zůstává, a kdyby ho správce přesto zahrnul do soupisu majetku, lze se bránit vylučovací žalobou.

Insolvence je odborná disciplína a lhůty jsou přísné. Jakmile je řízení zahájeno, obraťte se na advokáta se zkušeností z insolvenčních řízení; náklady se dají rozdělit mezi více kupujících. Hypotéku nebo úvěr na zálohy musíte splácet dál, proto o situaci hned informujte i svou banku.

Většina větších projektů stojí na bankovním úvěru. Pro kupující je to spíš dobrá zpráva, i když banka nechrání je, ale sebe:

• Kontrola čerpání. Banka uvolňuje úvěr podle postupu stavby, který ověřuje její technický dozor. Peníze se tedy skutečně utrácejí na stavbu.
• Projektový účet. Banka často vyžaduje, aby zálohy kupujících šly na účet pod její kontrolou. Snižuje to riziko, že developer peníze přesune jinam.
• Zájem projekt dokončit. Hotový dům má pro banku mnohem vyšší hodnotu než rozestavěná stavba, a proto banky v potížích někdy projekt dofinancují nebo prodají jinému developerovi.

Rizika na straně kupujícího:

• Zástava banky na vašem bytě. Zkontrolujte na listu vlastnictví v části C, kdo má na pozemku a domě zástavní právo. Kupní smlouva musí obsahovat závazek developera zajistit výmaz zástavy z vaší jednotky a doplatek se má uvolnit až po něm. Banka developera k tomu obvykle vydává souhlas s vyjmutím jednotky ze zástavy.
• Banka je v pořadí před vámi. V insolvenci se z prodeje zastaveného pozemku a stavby uspokojí nejdřív ona.
• Zákaz dalšího zatížení. Financující banka často zakazuje zřídit další zástavu, takže zástavní právo pro kupující neprojde.

Jaká banka projekt financuje, zjistíte z listu vlastnictví pozemku na Nahlížení do katastru, případně se zeptejte developera. Projekt bez bankovního financování není automaticky špatný, ale pak se zeptejte, z čeho developer stavbu platí. Pokud odpověď zní „ze záloh kupujících“, nesete větší riziko vy.

Riziko ztráty záloh roste s tím, jak dlouho a kolik peněz developerovi půjčujete. Nejjednodušší ochranou je proto kupovat později:

• Hotový byt po kolaudaci. Zaplatíte rezervační poplatek a celou cenu při kupní smlouvě, často přes úschovu s výplatou po vkladu. Riziko stavby i zálohy odpadají, byt si navíc prohlédnete před koupí. Nabídku najdete v sekci byty ihned k nastěhování.
• Projekt těsně před dokončením. Po dokončení hrubé stavby a s blízkou kolaudací je riziko výrazně menší a zálohy kratší. Hledejte mezi novostavbami v prodeji s dokončením například v roce 2026 nebo 2027.
• Předprodej s nízkou zálohou. Pokud chcete nižší cenu a klientské změny, vybírejte projekty s modelem 10/90, pravomocným povolením stavby (u novějších řízení povolením záměru) a bankovním financováním. Co předprodej přináší a stojí, popisuje průvodce koupě bytu v předprodeji.

Platí jednoduché pravidlo: čím víc peněz zaplatíte před tím, než se stanete vlastníkem, tím silnější zajištění potřebujete. U hotového bytu stačí úschova, u předprodeje s vysokou zálohou byste měli chtít bankovní záruku. Projekty podle místa si můžete projít například v Praze, Brně nebo Plzni; celý postup koupě shrnuje průvodce koupě bytu od developera.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani finanční poradenství. Údaje odpovídají stavu v roce 2026; konkrétní smlouvu a postup v insolvenci nechte posoudit advokátem, informace o řízení ověřte v insolvenčním rejstříku a případné změny právní úpravy ochrany záloh u Ministerstva pro místní rozvoj.