Apartmán, ateliér, nebytový prostor, nebo byt? Rozdíly, které ovlivní daně i bydlení

Slovo apartmán nemá v českém právu jednoznačný obsah. Developer jím může označit běžný byt (marketingově „luxusní apartmány“), ale také ubytovací jednotku nebo jiný nebytový prostor. Podobně ateliér – v katastru se takto označuje jeden ze způsobů využití nebytové jednotky.

Právní status jednotky určují tyto dokumenty:

1. Povolení stavby a kolaudace – stanoví účel užívání stavby a jejích částí (byty, ubytování, obchod, kanceláře).
2. Prohlášení vlastníka – vymezí jednotky a u každé uvede, zda jde o byt, nebo nebytový prostor.
3. Katastr nemovitostí – u jednotky zapíše způsob využití, např. „byt“, „ateliér“, „garáž“ nebo „jiný nebytový prostor“. Ověříte ho zdarma v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí ČÚZK, případně na výpisu z katastru.

U jednotky ve výstavbě chtějte návrh prohlášení vlastníka a informaci o účelu užívání podle povolení stavby. Ve smlouvě by mělo být výslovně uvedeno, zda kupujete byt, nebo nebytový prostor.

Nebytové jednotky vznikají v novostavbách z několika důvodů:

• Územní plán – v některých plochách (např. smíšených nebo komerčních) nemusí být možné umístit tolik bytů, kolik by developer chtěl.
• Technické požadavky na byty – byty musí splnit požadavky na denní osvětlení, oslunění, hluk nebo počet parkovacích míst. Nebytové prostory mají požadavky jiné.
• Využití „zbytkových“ prostor – podkroví, přízemí do rušné ulice, prostory v přestavbách průmyslových budov.
• Ubytovací projekty – aparthotely a ubytovací jednotky určené od začátku ke krátkodobému ubytování.

Pro kupujícího je hlavní lákadlo cena – nebytová jednotka bývá za metr levnější než srovnatelný byt ve stejném projektu. Tento rozdíl ale musíte porovnat s vyšší DPH, horšími podmínkami financování a omezeními v užívání. Často se nakonec ukáže, že výhoda je menší, než se zdá.

Snížená sazba DPH 12 % se při prodeji nové stavby uplatní jen u tzv. staveb pro sociální bydlení. U bytu to znamená celkovou podlahovou plochu do 120 m², u rodinného domu do 350 m² (stav 2026; ověřte u Finanční správy). Nebytový prostor se zpravidla prodává se sazbou 21 %. Podrobně v článku DPH při koupi novostavby.

Modelový příklad: jednotka s cenou 5 000 000 Kč bez DPH. Jako byt by stála 5 600 000 Kč s DPH 12 %, jako ateliér 6 050 000 Kč s DPH 21 %. Rozdíl 450 000 Kč může smazat velkou část „slevy“ za nebytový status. Zjistěte proto vždy, zda je cena v ceníku uvedena s DPH, nebo bez ní.

Hypotéka na ateliér nebo apartmán

Banky nebytové jednotky financují, ale každá podle vlastních pravidel. Počítejte s tím, že:

• některé banky mohou nabídnout nižší LTV nebo vyšší úrokovou sazbu;
• odhadce může nebytovou jednotku ocenit níže než srovnatelný byt;
• pokud jednotku kupujete k pronájmu nebo jako třetí a další obytnou nemovitost, banka obvykle postupuje podle doporučení ČNB pro investiční hypotéky (od 1. 4. 2026 LTV max. 70 % a celkový dluh max. sedminásobek čistého ročního příjmu; stav 2026, ověřte u ČNB). Zda takto posoudí i nebytovou jednotku, určí banka.

Než podepíšete rezervační smlouvu, nechte si od banky nebo hypotečního poradce potvrdit, že konkrétní jednotku profinancuje. Více o limitech v článku LTV, DSTI a DTI: limity ČNB.

Odpočet úroků z daní

Úroky z úvěru na bytovou potřebu lze odečíst od základu daně z příjmů (až 150 000 Kč ročně na domácnost u bydlení pořízeného od roku 2021). Zákon o daních z příjmů (§ 4b a § 15) ale za bytovou potřebu považuje jen jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a navíc vyžaduje, abyste ji užívali k vlastnímu trvalému bydlení (nebo k bydlení blízkých osob, které zákon vyjmenovává). U ateliéru nebo apartmánu vedeného jako nebytový prostor proto odpočet zpravidla nelze uplatnit. V hraničních případech se poraďte s daňovým poradcem nebo s Finanční správou.

Častý argument prodejců zní: „Trvalý pobyt si tam přihlásíte.“ To může být pravda, ale neznamená to, že jde o byt.

Podle zákona o evidenci obyvatel (§ 10) si občan ČR může trvalý pobyt hlásit v objektu, který má číslo popisné nebo evidenční a je určen pro bydlení, ubytování nebo individuální rekreaci. O přihlášení rozhoduje ohlašovna (obecní úřad). U nebytových prostor se praxe může lišit podle povahy objektu a dokladů, které předložíte – ověřte si situaci předem na příslušném úřadě. Samotné přihlášení k pobytu nezakládá žádná práva k objektu. Pro cizince platí pravidla zákona o pobytu cizinců a hlášení u cizinecké policie.

Druhá otázka je užívání k bydlení. Stavba se má užívat v souladu s účelem, pro který byla povolena. Pokud je jednotka povolena například jako ateliér nebo ubytovací zařízení, trvalé bydlení s tímto účelem nemusí být v souladu. Nesoulad užívání stavby s povoleným účelem může řešit stavební úřad; změna účelu užívání na byt vyžaduje postup podle stavebního zákona a splnění požadavků kladených na byty, což u řady jednotek není technicky možné.

Na co se zeptat před koupí

• Jaký účel užívání má jednotka podle povolení stavby a kolaudace?
• Jak bude jednotka zapsána v katastru?
• Lze si v objektu přihlásit trvalý pobyt? (ověřit na ohlašovně)
• Omezují prohlášení vlastníka nebo stanovy SVJ způsob užívání (bydlení, krátkodobý pronájem)?
• Plánuje developer změnu účelu užívání na byty? Pokud ano, jak to garantuje ve smlouvě?

Daň z nemovitých věcí se u jednotky počítá z podlahové plochy vynásobené koeficientem 1,22 (je-li s jednotkou v bytovém domě spojen podíl na pozemku), jinak 1,20. Výsledek se násobí sazbou, koeficientem podle velikosti obce, místním koeficientem a inflačním koeficientem (pro rok 2026 je 1,0). U bytu se uplatní sazba 3,50 Kč/m² před koeficienty (stav 2026; ověřte u Finanční správy).

U nebytové jednotky rozhoduje, k čemu slouží. Ateliér, který neužíváte k podnikání, spadá zpravidla do stejné skupiny jako byt. Pokud se jednotka užívá k podnikání – například k provozování ubytování – uplatní se zpravidla výrazně vyšší sazba pro podnikání (u většiny druhů podnikání 18 Kč/m²; garáž 14,50 Kč/m²; koeficient podle velikosti obce se u těchto sazeb neuplatní, místní ano; stav 2026). Zda krátkodobý pronájem v konkrétním případě znamená užívání k podnikání, posoudí finanční úřad. Zařazení a koeficienty pro konkrétní obec ověřte u Finanční správy. Daňové přiznání podáváte do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste jednotku nabyli.

Pokud jednotku pronajímáte, příjmy z nájmu zdaňujete jako ostatní příjmy z pronájmu – viz heslo daň z pronájmu.

Apartmán nebo ateliér není automaticky špatná volba. Pro některé kupující může dávat smysl:

• Investice do pronájmu – nižší pořizovací cena za m² může zvýšit výnos, pokud ji nesníží vyšší DPH a dražší financování. Přehled projektů najdete v sekci investiční byty a na stránce pro investory.
• Krátkodobé ubytování – ubytovací jednotky jsou pro tento účel přímo určené. Počítejte s povinnostmi poskytovatele ubytování: poplatek z pobytu (v Praze 50 Kč za osobu a den; stav 2026), hlášení ubytovaných cizinců policii do 3 pracovních dnů a s chystanou registrací podle nařízení EU 2024/1028, k níž česká prováděcí úprava v říjnu 2026 ještě nebyla účinná. Více v hesle krátkodobý pronájem a v našem přehledu o investicích do ubytovacích jednotek.
• Pracovní prostor – ateliér jako kancelář nebo dílna, s přechodným přespáním.
• Druhé bydlení – zázemí ve městě na občasné přespání nebo apartmán na horách užívaný k rekreaci.

Naopak pro vlastní dlouhodobé bydlení, zvlášť financované hypotékou, je obvykle bezpečnější klasický byt. Získáte nižší DPH, lepší podmínky úvěru, daňový odpočet úroků a jistotu, že bydlíte v souladu s účelem stavby. Zvažujete-li investiční byt, spočítejte si výnos u obou variant včetně všech daní a poplatků.

Časté chyby

• Srovnání ceny ateliéru bez DPH s cenou bytu s DPH.
• Spoléhání na ústní ujištění, že „to je jako byt“.
• Rezervace bez ověření, že banka jednotku profinancuje.
• Přehlédnutí pravidel SVJ nebo provozovatele objektu pro užívání a pronájem.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani daňové poradenství.