Investiční byt v novostavbě: výnos, hypotéka a rizika v roce 2026

Investiční byt je byt, který nekupujete pro sebe, ale abyste ho pronajímali a dlouhodobě zhodnotili vložené peníze. Investice do nemovitostí v novostavbě má oproti starším bytům několik praktických výhod:

• Nízké náklady na údržbu v prvních letech. Nové rozvody, okna, výtah i fasáda, na stavbu se navíc vztahuje odpovědnost developera za vady a často i smluvní záruka.
• Snazší pronájem. Nájemníci oceňují novou kuchyň, dobrou energetickou třídu, balkon nebo terasu a parkování v domě.
• Nižší provozní náklady. Úsporná budova znamená nižší zálohy na energie, což nájemník vnímá jako součást celkové ceny bydlení.
• Možnost koupit v předprodeji. V rané fázi projektu bývá cena nižší než po dokončení – za cenu delšího čekání a rizika zpoždění.

Nevýhodou je vyšší cena za metr čtvereční. Proto se u novostaveb mnohem víc vyplatí počítat než spoléhat na pocit.

Komu se investiční byt hodí

Investiční byt se hodí tomu, kdo má dostatek vlastních zdrojů, dlouhý investiční horizont (ideálně 10 let a více) a je připraven věnovat pronájmu čas, nebo zaplatit správce. Pokud potřebujete mít peníze rychle k dispozici, je byt příliš nelikvidní – prodej trvá měsíce a stojí peníze.

Hrubý výnos je roční nájemné vydělené celkovou pořizovací cenou. Čistý výnos počítá s náklady, které nájemník nezaplatí. Rozdíl mezi nimi bývá jeden až dva procentní body.

Co do pořizovací ceny patří

• kupní cena bytu včetně DPH, sklepa a parkovacího stání,
• vybavení: kuchyňská linka se spotřebiči, svítidla, vestavěné skříně, žaluzie,
• poplatek za vklad do katastru, odhad, poplatky bance, případně provize a právní služby.

Co od nájemného odečíst

• příspěvek do fondu oprav a odměnu správce domu (nejsou přeúčtovatelné nájemníkovi),
• pojištění bytu a odpovědnosti,
• daň z nemovitých věcí,
• opravy a výměny vybavení,
• neobsazenost – počítejte aspoň s jedním měsícem ročně,
• správu nájmu, pokud ji svěříte realitní kanceláři,
• daň z příjmů z nájmu.

Jde o modelový příklad, ne o tržní průměr. Skutečné nájmy a ceny se liší podle lokality i projektu. K výnosu z nájmu se navíc připočítává případný růst ceny bytu, který ale nikdo nezaručí. Pokud kupujete s hypotékou, porovnejte výnos s úrokovou sazbou: je-li úrok vyšší než čistý výnos, nájem splátku sám neutáhne a rozdíl doplácíte z vlastní kapsy.

Provozní náklady, které nájemník nezaplatí

Fond oprav (oficiálně příspěvek na správu domu a pozemku) a odměnu správce platíte vy jako vlastník, kdežto zálohy na služby (teplo, voda, výtah, úklid) se běžně přeúčtovávají nájemníkovi. Výši fondu oprav schvaluje shromáždění vlastníků; u nových domů se běžně pohybuje v řádu jednotek až nízkých desítek korun za metr čtvereční měsíčně, u domů s garáží, výtahy a složitou technologií bývá vyšší. Modelový příklad pro byt 60 m²: fond oprav 15 Kč/m² vychází na 900 Kč měsíčně, správa domu a pojištění budovy kolem 350 Kč, tedy zhruba 15 000 Kč ročně. Daň z nemovitých věcí u takového bytu v Praze činí přibližně 1 150 Kč ročně (stav 2026; ověřte u Finanční správy). Částky jsou ilustrativní, v konkrétním domě se mohou výrazně lišit; před koupí chtějte od developera předpis měsíčních plateb a rozpočet SVJ na první rok.

Časté chyby při výpočtu

• počítat s nájmem z inzerátů, ne se skutečně dosaženými nájmy,
• zapomenout na vybavení – nový byt se bez kuchyně a spotřebičů pronajímá špatně,
• nepočítat s parkováním, které je u novostavby často povinným nebo silně doporučeným příplatkem,
• srovnávat cenu bez DPH s cenou včetně DPH.

Splátku si můžete spočítat v hypoteční kalkulačce a porovnat ji s čistým výnosem.

Od 1. dubna 2026 doporučuje Česká národní banka bankám přísnější limity u úvěrů na investiční bydlení: LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7 (stav 2026; ověřte u ČNB). Za investiční považuje ČNB úvěr na obytnou nemovitost pořizovanou k pronájmu a úvěr na třetí a každou další obytnou nemovitost žadatele. Jak přesně banky do počtu nemovitostí započítávají například družstevní byty nebo nemovitosti v zahraničí, se může lišit. Jde o doporučení, ne o zákon, a týká se jen nově poskytnutých úvěrů – přesné uplatnění si proto ověřte u své banky.

• LTV 70 %: úvěr může tvořit nejvýše 70 % zástavní hodnoty, takže alespoň 30 % musíte mít z vlastních zdrojů nebo zajistit jinou nemovitostí.
• DTI 7: všechny vaše dluhy včetně nové hypotéky by neměly přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu.

Pro vlastní bydlení zůstává LTV 80 % (90 % pro žadatele mladší 36 let). Pokud tedy bance uvedete, že byt budete pronajímat, počítejte s vyšším vlastním vkladem a často i s vyšší sazbou. Uvádět nepravdivý účel úvěru se nevyplácí: smlouvy obvykle obsahují povinnost užívat byt k uvedenému účelu a jeho porušení může vést k sankci nebo k okamžité splatnosti celého úvěru.

Investiční hypotéku lze kombinovat s financováním přes jinou nemovitost (zajištění dalším bytem nebo domem), čímž se dá dosáhnout nižšího vlastního vkladu v hotovosti.

Co si pohlídat u banky

• zda banka započítává budoucí nájemné do příjmů a v jaké výši,
• sazbu a délku fixace – u investice je stabilita splátky důležitá,
• podmínky mimořádných splátek a předčasného splacení při prodeji,
• zda lze čerpat úvěr postupně podle splátkového kalendáře developera – viz jak zaplatit byt v novostavbě.

Jak se liší jednotlivé dispozice, vysvětluje článek co přesně kupujete: dispozice, plocha, garáž a sklep. Pro pronájem obecně platí: menší byt, větší poptávka a vyšší nájem za metr. Nejčastěji hledané jsou 1+kk a 2+kk o ploše zhruba 30–60 m². Větší byty pronajmete rodinám, ale nájem za metr bývá nižší a hledání nájemníka delší.

Co hledají nájemníci

• metro, tramvaj nebo vlak do 10 minut chůze,
• obchod, lékař a služby v okolí,
• balkon, lodžie nebo terasa,
• samostatná koupelna a WC u 2+kk a větších bytů,
• parkování nebo dobrá dostupnost bez auta,
• nízké náklady na energie.

Silnou poptávku tvoří okolí univerzit, nemocnic, kancelářských center a průmyslových zón. V Praze se investoři často zaměřují na lokality na lince metra a na rozvíjející se brownfieldy, mimo Prahu na Brno a krajská města s vysokými školami. Kde koupit byt na investici podle měst, rozebírá článek ve kterých městech je výhodné koupit byt jako investici; obecné zásady výběru shrnuje průvodce výběrem lokality.

Projekty podle místa najdete v kategoriích Praha, Brno nebo Středočeský kraj.

Příjmy z pronájmu bytu, který nemáte v obchodním majetku, se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 % (u nejvyšších příjmů 23 %). Od nájemného odečtete buď paušální výdaje 30 % (nejvýše 600 000 Kč ročně), nebo skutečné výdaje – úroky z hypotéky, odpisy bytu, fond oprav, pojištění, opravy, daň z nemovitých věcí (stav 2026; ověřte u Finanční správy). Z běžného soukromého nájmu se neplatí sociální ani zdravotní pojištění.

U nového bytu financovaného hypotékou často vycházejí výhodněji skutečné výdaje s odpisy. Výhodnější variantu si ověřte s daňovým poradcem.

Prodej investičního bytu

Příjem z prodeje bytu je osvobozen od daně, pokud splníte časový test: u nemovitostí nabytých od 1. 1. 2021 je to 10 let mezi nabytím a prodejem. Osvobození pro prodávajícího, který v bytě sám bydlel alespoň dva roky bezprostředně před prodejem, se na byt, který jste celou dobu pronajímali, nevztahuje. Při prodeji před uplynutím lhůty zdaníte rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou.

Daň z nabytí nemovitých věcí se od roku 2020 neplatí. Kupní cena nového bytu do 120 m² podlahové plochy se zdaňuje DPH 12 %, větší byty 21 %.

• Neobsazenost a špatný nájemník. Výpadek nájmu a soudní vymáhání dlužného nájemného mohou výnos na rok i déle smazat. Pečlivě vybírejte nájemníka a vybírejte kauci.
• Úrokové riziko. Po skončení fixace může splátka výrazně vzrůst. Spočítejte si, zda investice obstojí i se sazbou o 2 procentní body vyšší.
• Regulace nájmu. Zákon chrání nájemce: pronajímatel může dát výpověď jen ze zákonných důvodů a jednostranné zvýšení nájmu je omezené. Krátkodobé pronájmy čeká nová regulace; aktuální stav ověřte před koupí.
• Náklady SVJ. V novostavbě bývá fond oprav zpočátku nízký, ale shromáždění vlastníků ho může zvýšit. Zjistěte si, jaké služby dům má (recepce, zeleň na střeše, technologie) – vše se promítá do měsíčních plateb.
• Zpoždění dokončení. U koupě v předprodeji počítejte s tím, že nájem začne plynout později a že zálohy po dobu výstavby nic nevydělávají.
• Likvidita. Byt nelze prodat za den. V době vysokých sazeb se prodej může protáhnout.

Jak prověřit samotného prodávajícího, popisuje článek jak prověřit developera.

Checklist: co prověřit u developera

• reference a dokončené projekty, stav povolení stavby (stavební povolení, u novějších projektů povolení záměru),
• harmonogram, smluvní pokuty za zpoždění a jak jsou chráněny zálohy,
• výše fondu oprav a odhad nákladů na správu domu,
• zda je parkovací stání samostatná jednotka, nebo jen právo užívání,
• zda jde o byt, nebo o nebytový prostor (apartmán) – liší se DPH i možnosti užívání, viz apartmán, ateliér, nebo byt.

Další inspiraci najdete v magazínu v rubrice investiční nemovitosti a v článcích byt jako investice do budoucnosti a jak investiční byt výhodně pronajmout.

Tento text je obecné vysvětlení, nikoli právní ani daňové poradenství.